Un prix d’entrée réduit
Vous ne payez que la nue-propriété. La valeur de l’usufruit cédé au bailleur est déduite du prix : c’est la contrepartie des années sans revenu.
Stratégie patrimoniale Et si le meilleur placement immobilier
Et si le meilleur placement immobilier
ne rapportait rien ?
Pas de loyer. Pas de locataire. Pas de revenu foncier à déclarer. Un prix d’entrée réduit, et la pleine propriété au terme.
- Prix décoté à l’achat
- Aucune gestion locative
- Pleine propriété au terme
Aucune coordonnée demandée à cette étape.
Le déclic
Vous n’achetez pas un revenu. Vous achetez du temps.
En nue-propriété, un bailleur institutionnel achète l’usufruit et perçoit les loyers pendant une durée fixée à l’avance — le plus souvent quinze à vingt ans. Vous, vous achetez les murs, à un prix réduit d’autant. Pendant toute cette période, le bien ne vous rapporte rien. Et ne vous coûte rien.
Zéro gestion, zéro aléa locatif
Locataires, loyers impayés, vacance, entretien courant, taxe foncière : tout cela relève de l’usufruitier pendant le démembrement, selon la convention signée.
Aucun revenu, donc aucune imposition sur ce bien
Pas de loyer perçu signifie pas de revenu foncier à déclarer, ni d’impôt ni de prélèvements sociaux sur ce bien pendant toute la durée du démembrement.
La pleine propriété au terme
À l’extinction de l’usufruit, vous récupérez automatiquement la pleine propriété du logement — sans démarche, sans nouvelle acquisition et sans droits à acquitter à ce titre.
Simulation indicative fondée sur une décote moyenne de 40 % sur 17 ans. La décote et la durée réelles varient selon le programme, sa localisation et l’usufruitier. Ni conseil en investissement, ni conseil fiscal, ni garantie de valeur à terme.
Comment ça se déroule
Trois moments. Aucun imprévu entre les deux premiers.
Aujourd’hui
Vous achetez la nue-propriété
Chez le notaire, comme pour un achat classique. Le bailleur acquiert l’usufruit pour une durée fixée dans l’acte.
- Prix réduit de la valeur de l’usufruit
- Frais de notaire du neuf, calculés sur le prix payé
- Financement au comptant ou à crédit
Pendant le démembrement
Vous n’avez rien à faire
C’est la période la plus inhabituelle : votre patrimoine immobilier ne vous demande ni temps, ni arbitrage, ni déclaration.
- Aucun locataire à trouver ni à gérer
- Charges courantes et taxe foncière portées par l’usufruitier
- Aucun revenu foncier, donc aucune ligne supplémentaire sur votre avis d’impôt
Au terme
Vous décidez
L’usufruit s’éteint de plein droit et vous récupérez un logement libre, remis en état selon les engagements pris par l’usufruitier.
- Vous l’habitez
- Vous le louez et percevez enfin les loyers
- Vous le revendez ou le transmettez
À qui cela s’adresse
Trois situations où la nue-propriété devient évidente.
Vous avez de l’épargne qui dort
Livrets plafonnés, fonds euros, produit d’une cession ou d’un héritage : un capital dont vous n’avez pas besoin avant dix ou quinze ans. La nue-propriété le transforme en mètres carrés, sans lui demander de produire un revenu qui serait aussitôt imposé.
Vous ne payez pas de loyer
Logé par vos parents, par votre employeur ou par votre fonction : votre capacité d’épargne est élevée et vous n’avez aucun besoin de logement immédiat. C’est la situation la plus favorable — vous achetez décoté aujourd’hui et récupérez un logement libre au moment précis où votre hébergement prendra fin.
Votre fiscalité est déjà lourde
Tranche marginale élevée, revenus fonciers existants, patrimoine immobilier conséquent : un investissement locatif classique ajouterait de l’impôt à votre situation. Celui-ci n’ajoute aucun revenu imposable pendant toute la durée du démembrement.
Pour qui cela n’a pas de sens
Si vous avez besoin de revenus complémentaires maintenant, ou si votre capital peut vous manquer avant le terme, la nue-propriété n’est pas le bon outil : elle immobilise votre argent sans rien vous verser pendant quinze à vingt ans, et une revente anticipée se fait sur un marché plus étroit qu’en pleine propriété. La valeur du bien au terme dépendra du marché et n’est garantie par personne. Nous préférons le dire avant.
Ce que cela représente concrètement
Les programmes en démembrement disponibles.
Les opérations en nue-propriété sont peu nombreuses et se placent vite : elles sont rarement diffusées publiquement. Voici l’ordre de grandeur de ce que votre capital peut viser.
Votre sélection est préparée par un conseiller, pas par un algorithme.
Les programmes disponibles évoluent chaque semaine, et les meilleurs lots partent avant d’être publiés. Indiquez votre projet : vous recevez une sélection réelle, à jour, correspondant à votre situation.
Voir ce que mon capital peut porterProgrammes issus du stock Vianova, aux prix des promoteurs. Disponibilités et prix susceptibles d’évoluer ; seules les informations transmises par le promoteur au moment de la réservation font foi.
Fiscalité et transmission
La nue-propriété se choisit pour ce qu’elle évite, pas pour ce qu’elle rapporte.
C’est un outil de constitution et de transmission de patrimoine, pas un produit de rendement. Son intérêt se mesure sur votre feuille d’impôt et sur votre horizon, pas sur un taux affiché.
La valeur récupérée au terme n’est pas imposée
L’extinction de l’usufruit reconstitue votre pleine propriété sans constituer une mutation : cet accroissement de valeur ne déclenche ni impôt, ni droit d’enregistrement, ni prélèvements sociaux. C’est le cœur du mécanisme.
Et à la revente ?
Si vous revendez ensuite, la plus-value éventuelle relève du régime des plus-values immobilières — mais votre durée de détention court depuis l’achat de la nue-propriété, abattements compris. Et si le logement devient votre résidence principale, la revente en est exonérée.
Pas de revenu, pas d’imposition sur ce bien
Aucun loyer perçu pendant le démembrement : rien à déclarer au titre des revenus fonciers, ni impôt ni prélèvements sociaux sur ce bien. Un point décisif quand votre tranche marginale est élevée.
Impôt sur la fortune immobilière
La loi prévoit qu’en cas de démembrement, c’est en principe l’usufruitier qui est imposé sur la valeur du bien. Des exceptions existent : votre situation doit être examinée avant d’acheter.
Intérêts d’emprunt
Selon la qualité de l’usufruitier et votre situation, les intérêts du crédit finançant la nue-propriété peuvent être déductibles de vos revenus fonciers existants. À vérifier au cas par cas.
Transmission préparée
Donner la nue-propriété, l’acquérir avec ses enfants ou via une société : le démembrement est un outil classique de transmission, dont les effets se décident avant la signature.
Une étude patrimoniale personnalisée
Nous cadrons votre horizon, votre fiscalité actuelle et votre objectif de transmission, puis nous chiffrons ce que le démembrement change réellement pour vous — y compris quand la réponse est qu’il ne vous convient pas.
Les règles citées s’appliquent sous conditions et selon les textes en vigueur à la date de l’acquisition. L’étude Vianova est une simulation fondée sur des hypothèses affichées ; elle ne constitue ni un conseil fiscal ou juridique, ni une garantie de performance ou de valeur à terme. La validation d’un montage relève de votre conseil habituel (notaire, expert-comptable, avocat fiscaliste).
Comment nous vous aidons
Le démembrement se juge sur le contrat, pas sur la plaquette.
Deux opérations affichant la même décote peuvent n’avoir ni la même qualité d’usufruitier, ni les mêmes engagements de remise en état au terme.
L’objectif avant le produit
Horizon, fiscalité, transmission, besoin de revenus : nous vérifions d’abord que la nue-propriété répond à votre situation.
La qualité de l’usufruitier
C’est lui qui portera le bien pendant quinze à vingt ans. Sa solidité et ses engagements comptent autant que l’emplacement.
L’emplacement, vu à vingt ans
Vous récupérerez ce logement dans une quinzaine d’années : ce qui compte est ce que vaudra le quartier alors, pas aujourd’hui.
Une recherche multi-promoteurs
Les opérations en démembrement sont rares. Nous les cherchons chez l’ensemble de nos promoteurs partenaires.
Le prix du promoteur
Vous achetez au prix promoteur. Notre accompagnement ne vous coûte rien de plus.
Un interlocuteur unique
La même personne du cadrage patrimonial à la signature chez le notaire.
Dernière étape
Recevez les opérations en nue-propriété qui correspondent à votre situation.
Un conseiller cadre votre horizon et votre fiscalité, puis vous transmet les programmes en démembrement réellement disponibles.
- Votre horizon et votre fiscalité examinés avant toute proposition.
- Des opérations rarement diffusées publiquement, au prix promoteur.
- Un avis clair, y compris si le démembrement ne vous convient pas.
Vous préférez en parler directement ? 01 81 80 39 10 ou contact@vianova-groupe.fr