L’objectif de ce dispositif est de se constituer un patrimoine immobilier d’une grande qualité, sans aucune contrainte d’entretien et de gestion locative. L’ensemble permet alors de protéger sa famille, ou encore de diminuer la pression fiscale, Vianova propose aujourd’hui un outil patrimonial peu connu du grand public et pourtant très efficace.

La Nue Propriété, de quoi s’agit-il ?

Le partage du droit de propriété conduit à séparer le droit d’usage et de jouissance l’usufruit (ou USUS et FRUCTUS) du droit de la nue-propriété (ou ABUSUS). La nue-propriété est l’acquisition d’un bien à prix réduit par des investisseurs particuliers, réduction générée par le cumul des loyers, au prix du marché, actualisés sur la durée d’usufruit, le tout totalement défiscalisé et obtenu en une fois. De ce montant déduit du prix d’achat, aucune fiscalité n’est appliquée. L’usufruit est acheté par un bailleur institutionnel pour une période de 15 à 20 ans. Le bailleur est responsable de la gestion locative, de l’entretien courant, des gros travaux (articles 605 et 606), des taxes foncières et des charges de copropriété.

À savoir : Aucune fiscalité n’est appliquée sur la réduction appliquée au prix d’achat. 

Quels sont les intérêts de la Nue-Propriété ?

Les intérêts de la Nue-Propriété sont multiples :

  • Se constituer un patrimoine immobilier de grande qualité.

  • Investir en toute sérénité dans un logement neuf sans contrainte d’entretien et de gestion locative pendant la période d’usufruit.

  • Percevoir immédiatement, et sans imposition fiscale la totalité des loyers cumulés qui auraient dû être perçus tout au long de la durée d’usufruit temporaire, sous la forme d’une réduction de prix de 30% à 50% sur le prix d’achat de l’appartement.

  • Bénéficier d’une rentabilité certaine par l’assurance d’une valorisation mécanique du bien (la reconstitution de propriété progressive) et d’une valorisation potentielle en fonction du marché immobilier.

  • Ne pas payer d’ISF sur l’acquisition de la Nue-Propriété pendant la durée d’usufruit par le bailleur.

  • Déduire de l’ISF, les sommes investies en « paiement cash ».

  • Limiter la plus-value en cas de revente sur la base de la valorisation potentielle et de la durée de détention commencée à l’achat de la nue-propriété.

  • Déduire des revenus fonciers, les intérêts financiers du prêt engagé dans cet achat.

  • Acheter une « valeur sure » avec un effort d’épargne mesuré et régulier.

  • Assurer un capital ou des revenus à terme, à la fin de l’usufruit, par la revente ou la location de ce logement, tout en protégeant les proches.

  • Exonération de la taxe foncière.

  • Assurer une donation ou transmission d’un logement neuf à un membre de la famille sur la valeur de la nue-propriété.

  • Rester libre de vendre la Nue-Propriété à tout moment sans perdre ses avantages économiques et fiscaux acquis.

En constatant que la valeur de la nue-propriété acquise ne rentre pas dans l’assiette IFI, et qu’il n’existe aucun plafond quant à ses investissements, il est facile de comprendre que l’opportunité de devenir acquéreur d’une nue-propriété est une opportunité à saisir : c’est le dispositif fiscal le plus intéressant afin de préparer les années futures.