Que vous investissiez dans une résidence avec services pour seniors ou étudiants, ou que vous proposiez des appartements meublés dans une résidence classique, les statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) et de loueur en meublé non professionnel (LMNP) présentent de nombreux avantages. Les logements meublés de type résidence de tourisme sont des biens également éligibles à l’un des statuts : cet avantage fiscal est le plus intéressant de tous, pas de durée limite et pas de plafond.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime Loueur en Meublé ?
Pour pouvoir bénéficier du statut de loueur en meublé, il vous faut remplir les conditions suivantes :
Acheter un bien neuf ou en construction, soit réaliser une vente sur un bien en état futur d’achèvement dans une résidence services pour étudiants ou seniors, ou soit dans une résidence de tourisme composée de logements meublés
Vous vous engagez à ce que ce logement soit loué meublé pour une durée minimale de 9 ans et 1 mois
Lors de votre acquisition, vous devez signer un bail commercial avec un gestionnaire-exploitant de la résidence, qui s’engage à rendre a minima les services para-hôteliers indispensables pour être éligible au régime du Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel et à verser des loyers tout au long de la durée du bail. L’investissement peut être direct ou au travers d’E.U.R.L, de S.N.C, de S.A.R.L. de famille.
Dans le cadre du bail commercial, le gestionnaire-exploitant est considéré comme le locataire de l’investisseur. Il se charge de rechercher l’occupant effectif du logement, qui en sera juridiquement le sous-locataire. Avec ce type de bail, le Loueur en Meublé est sûr de percevoir des revenus réguliers reversés par le gestionnaire-exploitant, même si son bien n’est pas sous-loué ce qui garantit un retour sur investissement rapide et conséquent.
Quelles différences entre LMP et LMNP ?
Le statut LMNP concerne les propriétaires qui retirent de la location de leur bien moins de 50 % de leurs revenus. Ce statut n’implique aucune obligation concernant le montant minimum des recettes locatives, et est donc plus indiqué pour quelqu’un qui démarre son activité locative. Il est possible d’y accéder même si l’on investit dans un seul bien, pour obtenir des revenus complémentaires qui seront défiscalisés et indexés (revalorisation des loyers).
Pour bénéficier du statut LMP, l’investisseur doit réaliser au minimum 23 000 € par an de recettes locatives et celles-ci doivent représenter plus de la moitié de ses revenus. Le statut de Loueur Meublé Professionnel induit son propre régime car il impose d’être inscrit au RCS. En cotisant au régime des commerçants, il bénéficie de surcroît d’une couverture sociale et de retraite : le propriétaire devient alors propriétaire d’un bien neuf de qualité, tout en s’occupant de la pérennité des années futures.
Quels sont les avantages de ces deux statuts ?
Les revenus résultant de la location du bien meublé sont imposés sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) étant donné que le statut résulte de son propre régime (ce qui est très avantageux). Tant en LMP qu’en LMNP, en optant pour le régime fiscal dit « du bénéfice réel », vous pouvez déduire les charges de vos loyers (dont les intérêts d’emprunt et les amortissements calculés sur l’immobilier et le mobilier) et utiliser l’éventuel déficit reportable pour défiscaliser vos recettes locatives lorsque votre prêt sera remboursé.
Les Loueurs en Meublé Professionnels peuvent déduire les déficits liés à leur activité de leur revenu global sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas du seul amortissement des biens loués. Ils bénéficient également du régime des plus-values professionnelles, plus avantageux que celui appliqué aux plus-values immobilières des particuliers. Les charges occasionnées par l’activité du propriétaire sont déductibles de revenus de même nature.
Il est important de noter que les logements meublés considérés comme des biens professionnels peuvent ne pas être soumis à l’ISF ce qui garantir le statut LMNP/LMP comme la seule niche d’exonération totale.
Les résidences seniors bénéficient du statut de résidence-services et cela permet de cumuler favorablement la récupération immédiate de la TVA et des revenus défiscalisés sur le long terme grâce à la déductibilité des amortissements et des charges d’intérêts d’emprunt.