Plafond de loyer Pinel 2023 , Conditions de location. CALCUL PLAFOND LOYER PINEL EN 2023
CALCUL PLAFOND LOYER PINEL EN 2023
Grâce à la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 17,5% lorsque vous investissez dans un bien locatif. Cependant, pour bénéficier de l'exonération fiscale, il est nécessaire de remplir certaines conditions, comme le plafond du loyer, alors soyez prudent. Mais quelle est la limite de loyer ? Comme chaque année, les plafonds locatifs du système d'investissement locatif de Pinel sont revus pour tenir compte de l'inflation. Vérifiez le plafond de loyer actuel de Pinel et découvrez du coup comment calculer le loyer de Pinel.
Construire un patrimoine immobilier de biens neufs en VEFA pour une future vente à l'état achevé tout en réduisant les impôts et en gagnant des revenus immobiliers supplémentaires. Tels sont les principaux objectifs de la loi Pinel, principale solution de défiscalisation foncière en France. Certaines conditions doivent être remplies dans l'obligation de location en échange d'avantages fiscaux pouvant aller jusqu'à 6 000 EUR p
LES ÉLÉMENTS À PRENDRE EN COMPTE POUR LE CALCUL DU LOYER PINEL 2023
Comme précédemment mentionné, il est essentiel de vous renseigner sur le plafond fixé par le dispositif dans votre région avant d'estimer le loyer Pinel. Une fois que vous avez déterminé le barème applicable à votre commune, département ou région, vous pouvez procéder au calcul de la surface utile de votre bien immobilier. Cela comprend la superficie habitable de votre appartement ainsi que 50 % de la surface des balcons, terrasses ou autres annexes. Après avoir obtenu la surface utile, vous devez calculer le coefficient multiplicateur à l'aide de la formule suivante : 0,7 + 19 / surface utile de votre logement. Enfin, pour calculer le loyer Pinel, il vous suffit d'appliquer la formule suivante : surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone.
FORMULE DE CALCUL DU plafond LOYER PINEL 2023
Afin de faciliter votre compréhension de l'estimation du loyer Pinel et de déterminer le prix maximal de location pour votre bien immobilier, voici un exemple illustratif. Supposons que vous ayez investi dans un appartement de 60 m² avec un balcon de 4 m² à Marseille. Voici les étapes à suivre :
La première étape consiste à calculer la surface utile pour estimer le loyer Pinel. Pour cela, vous devez additionner la surface habitable avec la moitié de la superficie du balcon.
La surface utile de votre logement s'élève donc à :
60 m² + (0,5 x 4) = 62 m²
Deuxième étape : calcul du coefficient multiplicateur
La deuxième étape de l'estimation du montant du loyer Pinel consiste à calculer le coefficient multiplicateur. Nous réutilisons donc la formule mentionnée précédemment : 0,7 + (19/surface utile).
Pour déterminer le coefficient multiplicateur à appliquer dans l'estimation du loyer maximum de votre logement à Marseille, vous devez effectuer le calcul suivant : 0,7 + (19/52) = 1,065.
Plus la surface utile de votre appartement est petite, plus le coefficient multiplicateur est élevé. Par conséquent, vous pouvez appliquer un loyer plus avantageux en investissant dans un logement de taille réduite. Cependant, il est important de noter que les rotations de locataires pour ce type de bien sont nettement plus fréquentes que pour les appartements de grande superficie, ce qui peut entraîner des dépenses et des pertes non négligeables.
Troisième étape : calcul du loyer maximum
Une fois que vous avez déterminé la surface utile et le coefficient multiplicateur, vous pouvez procéder à l'estimation du loyer Pinel en déterminant le plafond de loyer par mètre carré imposé à Marseille. Cette étape finale consiste à effectuer le calcul du loyer Pinel.
Marseille se trouve en zone A selon le zonage de la loi Pinel, et le plafond de loyer applicable pour être éligible au dispositif est de 13,09 €/m². Ainsi, le loyer maximum pour votre appartement de 60 m² avec un balcon de 4 m² s'élève à :
60 x 1,065 x 13,09 = 864,33 €
Il est important de noter qu'un propriétaire d'un logement Pinel peut augmenter son loyer si l'indice de référence des loyers, publié trimestriellement par l'INSEE, est en hausse. Cette augmentation peut être appliquée une fois par an.
LES ZONES ÉLIGIBLES À LA LOI PINEL EN 2023
Lors du calcul du loyer Pinel, plusieurs critères doivent être pris en compte, tels que la zone dans laquelle se trouve votre logement et sa superficie.
La loi Pinel est applicable dans trois des cinq principales zones en France, à savoir la zone A, la zone A bis et la zone B1. La zone A regroupe les communes situées en Île-de-France, sur la Côte d'Azur, ainsi que des villes comme Lille, Lyon, Marseille ou Montpellier. Quant à la zone A bis, elle comprend la ville de Paris ainsi que 76 communes des Yvelines, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, du Val-d'Oise et des Hauts-de-Seine. La zone B1 regroupe les métropoles abritant plus de 250 000 habitants, les communes de la grande couronne parisienne, ainsi que les villes où les loyers et les prix de l'immobilier sont élevés.
BARÈME PINEL EN 2023 : les plafonds de loyer pour 2023
Mise en place pour faciliter l'accès au logement pour les foyers à revenus intermédiaires et modestes, la loi Pinel repose principalement sur des plafonds de loyer. Selon la zone Pinel (A, Abis, B1, B2 et C) dans laquelle se situe le bien immobilier, le propriétaire doit calculer le montant du loyer en fonction d'un indice au mètre carré. Cet indice varie entre 18,25 € et 9,50 € pour l'année 2023 et est actualisé chaque année par le gouvernement, généralement en janvier. Cette mesure vise à éviter les loyers abusifs, en particulier dans les zones où le marché immobilier est tendu, comme les grandes métropoles.
Pour calculer le loyer maximum qu'il peut demander à son locataire, le propriétaire doit multiplier cet indice par un coefficient multiplicateur, puis par la surface pondérée du logement.
Si la surface du logement est inférieure à 38 m², le coefficient multiplicateur est égal à 1,2. Si la surface du logement dépasse 38 m², le coefficient est égal à 0,7 + 19 / surface pondérée du logement.
La surface pondérée du logement est calculée en additionnant la surface habitable avec la moitié de la surface des annexes. Les annexes prises en compte comprennent les balcons, les loggias, les terrasses couvertes, les caves, les sous-sols, etc. Cependant, la surface maximale des annexes prise en compte dans le calcul du loyer ne peut dépasser 8 m².
Une fois ces calculs effectués, le propriétaire peut connaître le montant maximum qu'il peut demander pour le loyer de son bien selon la loi Pinel.
Le montant du loyer que vous devez pratiquer pour être éligible à la loi Pinel est plafonné en fonction de la zone géographique où se situe le logement. Avant d'estimer le loyer Pinel, il est donc important de se renseigner sur le plafond imposé par le dispositif de défiscalisation dans votre ville, département ou région. Ce barème est légèrement ajusté chaque année, généralement vers le mois de juin, et est publié dans le bulletin officiel des finances publiques.
Voici le barème 2023 des loyers Pinel selon la zone :
Zone A bis : 17,62 €/m²
Zone A : 13,09 €/m²
Zone B1 : 10,55 €/m²
Zone B2 : 9,17 €/m²
Zone C : 9,17 €/m²
Ces plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement.
Plus précisément, pour les investissements Pinel réalisés en zone A bis, c'est-à-dire à Paris et sa première couronne, les loyers ne peuvent dépasser 18,25 euros par mètre carré. En zone A, les nouveaux plafonds de loyers sont désormais fixés à 13,56 €/m², comme dans la grande couronne parisienne, la Côte d'Azur ou Montpellier. Dans les grandes métropoles telles que Rennes, Strasbourg, Bordeaux et leurs agglomérations de la zone B1, le plafond de loyer est de 10,93 €/m². Pour les villes éligibles des zones B2 et C, le plafond Pinel en 2023 est de 9,50 €/m².
Plafonds Pinel : comment ça marche ?
Chaque année, les plafonds de loyer qui régissent les dispositifs de soutien à l'investissement locatif sont ajustés pour refléter l'évolution du coût de la vie. Pour l'année 2023, ces plafonds ont été augmentés de 3,5 %. Il est bon de se rappeler qu'au 1er janvier 2022, les plafonds de loyer de la loi Pinel ont été réévalués d'environ 0,40 %, ce qui garantit la rentabilité des investissements locatifs effectués grâce à ce dispositif de défiscalisation.
Afin de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 21 % du coût total de l'acquisition sur une période de 12 ans, le propriétaire bailleur s'engage, lors de l'achat d'un bien immobilier avec la loi Pinel, à respecter ces plafonds de loyer et à louer à des locataires répondant à certaines conditions de ressources.
Ainsi, suite à l'annonce d'une augmentation de 3,5 % des plafonds de loyer Pinel pour l'année 2023, les contrats de bail signés ou renouvelés en 2023 doivent appliquer les nouveaux plafonds fixés par décret, qui varient en fonction de l'emplacement géographique du logement.
Plafond dispositif Pinel : cela varie selon la zone
La loi Pinel a été instaurée par le gouvernement en 2014 afin de soutenir l'investissement locatif dans l'immobilier neuf dans les zones où la demande est forte. Ces zones comprennent les grandes métropoles régionales, les régions touristiques comme la Côte d'Azur, ainsi que les stations de sport d'hiver. Il est donc nécessaire de rechercher un logement éligible au dispositif Pinel dans ces zones spécifiques.
Le territoire français a été divisé en cinq grandes zones en fonction du niveau de tension de leur marché immobilier :
Zone A bis Pinel : Paris et les communes limitrophes.
Zone A Pinel : Le reste de l'Île-de-France, de grandes métropoles telles que Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Marseille, Ajaccio, la Côte d'Azur, le Genevois français, ainsi que des villes de montagne comme Chamonix, La Clusaz, Les Gets.
Zone B1 Pinel : Les métropoles régionales telles que Toulouse, Nantes, Strasbourg, Annecy, et certaines zones touristiques comme Biarritz, La Rochelle.
Zones B2 et C Pinel : Le reste du territoire français, divisé entre la zone B2 et la zone C qui correspond aux zones rurales, n'est plus éligible au dispositif Pinel, à l'exception de quelques villes avec d'anciens sites militaires de défense ou dans le cadre d'une expérimentation de zonage de projets en Bretagne.
Il convient de noter que depuis 2021, en plus de cette éligibilité géographique, un investissement réalisé dans le cadre du dispositif Pinel ne peut plus concerner une maison individuelle. Il doit obligatoirement s'agir d'un appartement neuf.
LES PLAFONDS DE RESSOURCES PINEL
Le zonage établi pour le dispositif Pinel impose non seulement aux propriétaires de respecter les plafonds de loyer fixés, mais également de respecter des plafonds de ressources pour les locataires. Dans le but de permettre aux ménages à revenus plus modestes d'accéder au logement, le gouvernement a mis en place des critères de ressources pour déterminer si les potentiels locataires sont éligibles à un bien immobilier en Pinel. Afin de vérifier si un demandeur répond à ces critères, il est nécessaire de comparer ses revenus fiscaux de référence des années N-2 (ou éventuellement N-1 si plus avantageux) avec les plafonds établis.
Lors de la sélection d'un locataire, le propriétaire bailleur doit donc s'assurer que ce dernier respecte les plafonds de ressources au moment de la signature du bail de location. Dans le cas contraire, le propriétaire ne serait pas en conformité avec les conditions d'éligibilité au dispositif et pourrait perdre tout avantage fiscal.
Cependant, il n'est pas nécessaire de respecter ces plafonds de ressources pendant toute la durée du bail. La situation des locataires peut évoluer après la signature du bail sans remettre en question le dispositif pour le propriétaire.
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