Qu'est-ce que la rentabilité immobilière ?

Raisons d’investir dans un bien immobilier

De plus en plus de Français s'intéressent à l'investissement immobilier locatif. Un placement qui rassure et qui promet une rentabilité d’un investissement parfois plus élevée que d'autres placements financiers. Et connaître la rentabilité, c'est-à-dire le rendement de votre investissement immobilier locatif, vous permettra de savoir si un placement rapporte plus qu'un autre en fonction du prix d'achat et du loyer annuel que vous pouvez en dégager mais aussi des charges.

Votre objectif ? Faire en sorte que le bien s'autofinance et obtenir un meilleur rendement qu'une épargne bloquée sur un PEL ou un Livret A. Pour cela, il vous faudra réaliser quelques calculs de rentabilité en amont. Notez que pour un bon investissement immobilier locatif vous devrez faire attention à l'emplacement du logement et à la demande locative dans la ville où vous souhaitez acheter.

Le calcul du rendement brut 

Le calcul du rendement brut vous permet de vous faire une première idée de l'intérêt d'un investissement dans l’ immobilier par rapport à un autre. Il vous faudra penser à intégrer les frais de notaire. C'est-à-dire en les ajoutant au coût de l'acquisition et aux éventuels coûts des travaux si vous devez en réaliser avant de le louer. La formule de calcul du rendement locatif brut (Montant du loyer x 12 mois ) / par le prix d'achat (incluant les frais d'acquisition) X 100.  Exemple de calcul de rendement brut.

Pour un achat de 100 000 euros par exemple avec un futur loyer de 700 euros :    700 x 12 = 8 400 euros / 100 000 X 100 = 8,4%.

Ce taux de 8,4% vous permet de comparer la rentabilité brute de votre investissement immobilier locatif. Il vous faudra l'affiner en y ajoutant les charges locatives que vous ne pourrez pas récupérer dans le loyer et impôts afin de connaître votre rentabilité réelle, autrement dit, la rentabilité nette de votre investissement locatif.

Le calcul du rendement net 

Bien évidemment lorsque l'on est propriétaire, des frais s'accumulent notamment des charges ou des taxes. En les ajoutant, vous obtiendrez la rentabilité nette de l’investissement immobilier. Ce qui vous donnera un taux différent et plus précis du précédent calcul de rendement brut. Le rendement net est donc plus proche de la rentabilité réelle de votre placement immobilier.

La formule de calcul du rendement net locatif
(Montant du loyer x 12 mois) x 100 - (les charges locatives)/par le prix d'achat

Exemple de calcul de rendement net : pour un achat de 100 000 euros par exemple avec un futur loyer de 700 euros : 700 x 12 mois = 8400 euros vous obtiendra le montant du loyer annuel duquel il vous faudra déduire les charges (taxe foncière, charges de la copropriété, d'assurances ou de gestion). Vous devrez ensuite faire la somme de toutes les charges du bien. Par exemple : 900 euros de charges de copropriété annuelles non-récupérables, 700 euros de taxe foncière, 300 euros de réparations locatives et 100 euros d'assurance loyer impayé. soit 2000 euros. Soit : 8 400 - 2 000 x 100/ 100 000 = 6,4%.

Ce qui vous donne un taux de 2 points d'écart avec le rendement net. Il vous faudra également ajouter les frais de l'agent immobilier si vous confiez la gestion locative à un professionnel et le coût du crédit immobilier.

La rentabilité nette de charges 

Le rendement net-net prend en compte l'imposition et les réductions d’impôts éventuelles pour votre placement immobilier. Ce calcul du rendement net d'impôts dépend de la situation fiscale de chaque investisseur. Cette étape permettra de connaître la rentabilité réelle de l'investissement locatif. Dans le calcul du rendement net-net, les déductions de travaux ou d'emprunt seront prises en compte. Vous pouvez calculer ce rendement net de fiscalité en partant du rendement net de frais et de charges déjà établi et en retirant des loyers perçus toutes vos charges fiscales liées au logement, c’est-à-dire l’impôt sur vos revenus fonciers. On obtient ceci pour le rendement net-net (en %) = 100 x (loyer annuel perçu) - (toutes vos charges liées au logement) - (tous vos impôts liés au logement) / prix d’acquisition.

Défiscalisation & Loi Pinel 

Si vous investissez dans l’immobilier locatif neuf, vous bénéficiez d’un avantage fiscal, le dispositif de la loi Pinel, une réduction d’impôt de 12 % du prix du logement si vous louez six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez douze ans. Elle se détermine en fonction d’un plafond de prix de 5.500 €/m², la base de calcul ne pouvant pas dépasser 300.000 €. Au maximum, vous pouvez donc déduire 63.000 € sur douze ans (21% de 300.000 €).

Conseils pour investissement locatif

Anticiper la vacance locative: 

Bien que la période actuelle puisse faire peur et impacter considérablement la rentabilité d’un bien immobilier locatif, il faut impérativement les prendre en compte afin d’éviter un échec financier. En effet, qu’on le veuille ou non, ce paramètre fait partie du jeu de l’immobilier et se préparer à l’affronter est le meilleur moyen de ne pas le subir.

Cela n’est cependant pas toujours évident à anticiper. Si pour une raison quelconque votre locataire actuel doit partir avant la fin du bail et que la tension locative de votre région est légère, vous devrez probablement l’affronter. Pour éviter cette période, vous avez plusieurs solutions :

Proposez un tarif adapté au marché.
Afficher des annonces partout ou il est possible d’en mettre.
Confier la location de votre bien immobiler à une agence.

Améliorer les rendements

Voici nos 10 astuces pour bien optimiser son rendement locatif
Réduire la vacance locative. ...

Réduire la vacance locative.
La colocation 
La location meublée 
Re-valorisez votre loyer 
Faites des travaux.
Les charges communes.
Renégociez votre assurance propriétaire non-occupant.
Changez d'assurance emprunteur.
Renégociez votre prêt immobilier
Revoir votre situation fiscale

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