La promotion immobilière regroupe tous les professionnels dont l’activité principale est la réalisation d’opérations immobilières (architecte, développeur foncier, juriste immobilier, aménageur-lotisseur, responsable travaux…). De tous ces corps de métier, c’est principalement le promoteur immobilier qui s’est imposé en acteur incontournable pour tous les projets de construction immobilière.
La promotion immobilière
Voici une liste des constructions possibles :
- Immeubles ou maisons destinés au logement
- Logements sociaux
- Résidences de tourisme et constructions destinées aux loisirs
- Résidences pour étudiants ou personnes âgées avec services
- Bureaux et locaux professionnels…
Les typologies énoncées ci-dessus sont des constructions neuves ou des rénovations. Il est important de noter que chaque programme répond obligatoirement aux attentes de la population locale (type de locaux en rez-de-chaussée, typologie des logements plutôt familiaux ou investisseurs, etc) et prend en compte les besoins de la collectivité qui le reçoit (crèches, commerces de proximité, etc).
L’activité de promotion immobilière est très encadrée juridiquement et les responsabilités des promoteurs sont engageantes puisque régies par le Code de Construction et d’Habitation (CCH). Dans la vente de logements, la VEFA, la VIR ou les biens achevés, sont les trois grandes typologies qui concernent les promoteurs.
Le promoteur immobilier, un chef d’orchestre
Le promoteur immobilier peut aussi bien être une personne physique qu’une personne morale.
Cependant, les professionnels du métier sont tous des personnes morales.
Il est considéré comme un maître d’ouvrage : C’est lui qui porte le projet de la réalisation d’un bâtiment qu’il destine à la vente. Il est donc responsable de toutes les phases inhérentes au projet de construction, de l’étude de marché à la commercialisation de l’immeuble construit.
Bien entendu, pour réaliser toutes les étapes du projet, il travaille main dans la main avec d’autres corps de métier. Ces derniers, l’accompagnent dans les différents niveaux en fonction de leur expertise (développeurs fonciers, collectivités locales, architectes…). On le compare à un chef d’orchestre puisqu’il est celui qui va diriger l’ensemble des corps de métier qu’il a sélectionné autour de la construction de son immeuble.
Les différents rôles du promoteur immobilier
La plupart des promoteurs sont constitués de plusieurs départements, chacun spécialisé, qui opèreront à différents moments de la construction. En effet, pour mener à bien un programme immobilier, ses domaines d’expertise s’étendent du sondage pour l’étude des sols, en passant par la faisabilité du projet avec les architectes, jusqu’à la commercialisation, puis la livraison de biens avec le moins de réserves possible.
Voici quelques exemples de tâches que le promoteur immobilier est amené à réaliser sur chacun de ses programmes :
- Rechercher le ou les terrains et les acquérir
- Réaliser l’étude de marché globale (dont l’étude financière) en amont du projet
- Concevoir la réalisation du programme (plans, permis de construire…)
- Commercialisation des lots en amont, pendant et éventuellement après la construction
- Assurer la construction de l’immeuble sur le terrain prédéfini (suivi de planning, technique…)
- Livrer les biens en s’assurant de leur conformité
Compte tenu de l’importance de ces constructions et des implications liées, les promoteurs immobiliers établissent toujours plusieurs garanties afin que les acquéreurs, et eux-mêmes, soient protégés de tout risque de malfaçon ou d’abandon de chantier.
Les garanties obligatoires de l’immobilier neuf
La garantie de remboursement : Elle assure l’acquéreur que, si une défaillance empêche l’achèvement du logement, l’acte de vente est annulé et que toutes les sommes déjà versées lui seront remboursées en intégralité.
La garantie d’achèvement : Elle assure l’achèvement du chantier et donc la livraison du bien. Cette garantie est soit
- une « garantie d’achèvement extrinsèque », c’est alors une compagnie d’assurance ou un organisme financier qui se porte garant, en cas de défaillance, et qui financera le chantier jusqu’à livraison.
- Soit une « garantie d’achèvement intrinsèque », où c’est le promoteur sur ses fonds propres qui assure le bon achèvement du chantier (cette garantie n’est possible qu’à certaines conditions).
La garantie de parfait achèvement : Elle est valable pendant un an à partir de la livraison du bien. Elle assure à l’acquéreur, en cas de défauts de conformité ou de malfaçons portant sur le gros œuvre, que le promoteur prendra à sa charge les travaux nécessaires.
La garantie Biennale ou de bon fonctionnement : Elle est valable pendant deux ans, elle couvre les défauts et malfaçons portant sur le second œuvre (portes, fenêtres, volets, canalisations, sanitaires, revêtements…).
La garantie décennale dite assurance Construction dommages-ouvrages : Elle est valable pendant dix ans après l’achat. Elle garantit toutes les malfaçons et vices cachés qui pourraient rendre le logement inhabitable (problème de fondations, d’étanchéité, de toiture…).
Le métier de promoteur immobilier est donc un métier aux multiples facettes. Complexe, il exige de nombreuses connaissances et compétences, mais également de savoir s’entourer des bons experts afin de mener chaque projet à terme. Chaque projet est unique, c’est donc une remise en question de tous les instants pour les promoteurs, ce qui les pousse à une recherche de l’innovation permanente.
Vianova est d’ailleurs l’un de ces maillons professionnels qui vous accompagne et vous conseille dans l’achat d’un bien immobilier neuf, pour votre résidence principale ou pour un investissement !
