Le développement tertiaire de l’agglomération lyonnaise avait depuis quelques années un rythme sinusoïdal. Une année calme était habituellement suivie d’une année plus dynamique en matière de livraisons de bureaux. 2018 a contrarié cette tendance. Pour la seconde année consécutive, la Métropole de Lyon garde le tempo et affiche un niveau élevé de construction, selon un rapport des experts dans leur Baromètre des livraisons futures pour 1er trimestre 2018.
Au cours des 10 dernières années, le parc tertiaire lyonnais a augmenté de 34 %, passant de 4,5 à 6,1 millions de mètres carrés. Cette progression est d’autant plus remarquable qu’il s’agit d’une décennie marquée par les suites de la crise économique et financière de 2007-2009. Le marché suit cette dynamique, et reste sur une activité soutenue au 1er trimestre 2018. La demande placée atteint 67 000 m² à fin mars, soit une hausse de 30 % par rapport au 1er trimestre 2017. L’agglomération lyonnaise n’a jamais enregistré autant de mouvements sur le 1er trimestre.
L’offre immédiate peine à suivre la cadence et continue de se résorber depuis plusieurs trimestres. Elle se situe à 324 000 m² à fin mars, soit un taux de disponibilité de 5,2 % sur la métropole lyonnaise (6,6 % en périphérie et 4,6 % en intramuros). Malgré un léger retrait par rapport au début de l’année 2017, la part des immeubles neufs reste importante (34 %). Néanmoins, les écarts restent là aussi très marqués selon les quartiers. La part du neuf est en baisse de 9 points en intramuros où quatre mètres carrés disponibles sur dix sont une surface neuve. La baisse du niveau d’offre (notamment sur les immeubles neufs) peu réalimentée par des projets qui sont rapidement précommercialisés, pourrait venir freiner la dynamique en place.
Quelles prévisions pour 2018
L’année 2018, bien que moins prolifique que 2017, conserve malgré tout une cadence de livraisons soutenue rompant l’alternance observée depuis plusieurs années. Près de 175 000 m² de nouveaux projets devraient en effet voir le jour cette année. 33 000 m² sont d’ailleurs déjà livrés et 142 000 m² sont en cours de construction. 9 000 m² supplémentaires pourraient venir s’y ajouter et être livrés en 2018 si toutefois le chantier était lancé au cours des prochaines semaines.
Le taux de précommercialisation des immeubles actuellement en chantier reste important avec 1 m² sur 2 pré-loué (clés-en-main compris). Sur les 242 000 m² en cours de construction et livrables d’ici 2020, moins de 120 000 m² sont encore sur le marché. L’intérêt des utilisateurs pour les surfaces de dernière génération n’est plus à prouver quand on mesure la part du neuf dans les plus grandes transactions ces dernières années (68 %). Les surfaces en cours de construction, disponibles et livrables en 2018, déjà moins nombreuses qu’en 2017, ne permettront pas un réapprovisionnement optimal du stock lyonnais.
Les investisseurs ne s’y sont d’ailleurs pas trompé puisque 79 % des opérations actuellement en cours de chantier dans l’agglomération lyonnaise ont été lancées en « blanc ». Les VEFA continuent d’avoir du succès malgré un manque d’offres mises sur le marché. Parmi les 3 signées ce trimestre, 2 portent sur des actifs tertiaires acquis en blanc. "Epure", un immeuble de 4 500 m² développé par Redman au sein de la ZAC des Girondins, a notamment été vendu au groupe Unofi.
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