Top 10 quartier ou acheter à marseille Voici Le Top 5 des villes où acheter un immobilier neuf à marseille en 2023. 1.le 8ème arrondissement.....

 Immobilier Marseille : Les 10 quartiers à privilégier pour un investissement locatif

1. Euromediterranée 1 : La joliette, façade sur la méditerranée

L’ancien quartier ouvrier, emblématique de la ville de Marseille, est aujourd’hui devenu le quartier des affaires, incontournable. Desservi par la ligne 2 du métro et les lignes 2 et 3 du tramway, c’est un quartier en mutation, qui a connu de nombreuses transformations ces dernières années afin de devenir le nouveau centre de gravité de la cité marseillaise. Ce site est donc parfait pour les jeunes actifs qui représentent plus de la moitié des acquéreurs de logements neufs.

Le projet Euromediterranée 1 a donc été un véritable boost pour le quartier. Le bâtiment des Docks qui longent la mer a été transformé en bureaux modernes et de nombreux marseillais viennent s'installer dans les appartements neufs ou rénovés de ce quartier. Depuis 2013, le quartier a été transformé avec l'ouverture du Mucem, la Villa Méditerranée. En 2014, un centre commercial, Les Terrasses du Port, au bord de l'eau a été ouvert et des boutiques se sont installés sous les arcades rénovées de la Major (septembre 2014). La ville voit encore plus grand. En effet, le quartier pourra accueillir au J1, plus de 15 yachts, dont les plus grands au monde, avec un nouveau port de plaisance d’ici à 2020.

2. Euroméditerranée 2, un pari sur l’avenir

Ce projet est la poursuite d’Euroméditerranée 1, il s’étend davantage vers le nord de la ville, allant de la Joliette aux Arnavauds. Son principal objectif est la construction de 14 000 logements neufs ainsi que la réhabilitation de 1 500 autres.

L’axe est mis au développement durable : l’énergie du quartier proviendra entièrement de la mer, une première pour Marseille. Une véritable boucle à eau de mer dite «boucle de thalasso-thermie» pourrait fournir l’énergie nécessaire pour chauffer et/ou refroidir les bâtiments du périmètre via un réseau de pompes à chaleur.

La qualité de vie sera mise en avant, en effet, la nature et les parcs seront très présents. Notamment, la création d’un parc urbain, le parc des Aygalades, de 14 hectares. Un véritable havre de paix au cœur de la ville, de quoi rendre heureux tout locataire. Il est tout de même important de noter qu’aujourd’hui, la vie et l’ambiance du quartier reste à construire de toute part. En effet, il est difficile de s’y projeter, mais c’est un véritable quartier d’avenir qui évoluera avec ses futurs habitants.

3. Vieux Port, centre historique

Depuis l’antiquité, le quartier du Vieux-Port est le centre culturel et historique de la ville de Marseille. L’offre immobilière est tendue car les biens sont plus rares. Et pour cause ! Petites ruelles traditionnelles, immeubles provençaux typiques, proximité du port et de la grande bleue.

Le quartier affiche un charme certain. Il existe toutefois certains inconvénients comme les difficultés de stationnement, qui sont compensés par le service de transport en commun très développé dans l’hyper-centre. Ces problèmes de stationnement ont été en partie résolus car aujourd’hui, les biens neufs sont obligatoirement vendus avec une place de stationnement.

De plus, de nombreux travaux d’embellissements ont été réalisés pour Marseille Capitale de la Culture en 2013. Ce qui a donné un second souffle au quartier. Le site attire souvent les néo-marseillais pour leur premier lieu de vie, à Marseille, au sein d’une architecture Haussmannienne. Les prix du quartier ne sont pas les plus attractifs de la ville, mais ils sont le fruit d’une situation idéale. N’oublions pas que les étudiants sont très également très présents au Vieux Port, ce qui rend les opportunités des locations plus nombreuses.

4. 8ème arrondissement : le quartier bourgeois

Secteur très recherché, c’est un arrondissement qui a énormément de cachet. Lieu typique de la grande bourgeoisie industrielle marseillaise, il compte de nombreux biens très hauts de gamme. C’est un véritable quartier résidentiel au cœur de la ville. Les constructions neuves y sont assez rares et souvent très prisées. Notamment les appartements haussmanniens, emblématique du secteur.

En effet, le secteur situé à deux pas des plages du Prado Sud, du parc Borély, propose un environnement résidentiel verdoyant, tout en reliant le centre de Marseille en quelques minutes. Il est intéressant de noter que l’on retrouve dans le 8ème arrondissement, quelque uns des meilleurs établissements scolaires de la ville, tels que le Lycée de Provence, ou encore le Lycée Notre Dame de Sion.

 5. 6ème arrondissement : De Castellane à la Préfecture

Ce quartier attire beaucoup pour son côté pratique, sa localisation très centrale. En effet, les commerces, les prestations de services ainsi que les transports en commun y sont très nombreux. Le 6ème possède beaucoup d’atouts pour faciliter la vie de ses habitants. L’architecture et les bâtiments anciens y sont très appréciés. Notamment son style Néoclassique, qui donne un côté majestueux au quartier. Aujourd’hui, le prix de l’ancien est légèrement supérieur à 3 000€ le m2, prix très attractif cette année pour la localité.

Cet arrondissement est également recherché par les étudiants, on y retrouve la faculté de médecine de la Timone à proximité.

6. Les Camoins / La Valentine (11ème) : l’arrière pays

La ville de Marseille ne pouvant pas s’agrandir sur la mer, se développe de plus en plus à l’intérieur des terres, en direction du 11ème arrondissement, où les projets immobiliers neufs se multiplient. Au cœur de quartiers vallonnés tels qu’Eoures et les Camoins, naissent de beaux sites résidentiels souvent très recherchés pour des villas et résidences au calme de la ville. C’est donc au cœur de la campagne de Pagnol, que l’on trouve des golfs, mais aussi des centres commerciaux et services de qualité.

Situé à proximité de petits villages tels que la Treille et Allauch, le quartier n’est qu’à 20 minutes du centre ville. De plus, des transports en commun spécifiques sont mis en place pour relier rapidement à l’hyper-centre ville de Marseille.

7. Éco-quartier « Allar » au Nord de la ville

58 000 m2 de logements, bureaux et équipements seront réalisés sur 2,7 hectares, en rupture avec les quartiers monofonctionnels des années 60/70, tout en offrant des prix accessibles.

À terme, 4 000 personnes pourront vivre, habiter ou travailler dans l’éco-quartier Allar, premier jalon de l’extension du périmètre d’Euroméditerranée et première opération emblématique de la future « ÉcoCité » marseillaise. Le projet, s’inscrit en effet dans une opération plus globale de 170 hectares, qui vise à donner naissance à une ÉcoCité exemplaire, l’une des briques marseillaises de la ville de demain. Les livraisons de biens immobiliers commenceront en 2016 pour se terminer en 2018, à la date de fin prévue des travaux.

C’est donc un projet qui attirera de nombreux investisseurs, même si la vie, l’âme et l’ambiance du lieu reste à construire.

8. La Pointe Rouge : les vacances à l’année

Le quartier est situé au bord de mer, très proche des plages de sables, des activités nautiques, des bars et restaurants. Ce lieu de vie apporte une tranquillité certaine, tout en étant proche du centre ville et des services publics. L’arrondissement est très bien desservi par les bus et offre une véritable vie de quartier.

La Pointe Rouge représente une valeur sûre de l’immobilier sur du long terme. En effet, c’est un quartier sur lequel on peut miser, notamment sur les plus-values réalisables. Il faut tout de même noter un inconvénient d’accès en saison estivale. Le lieu très touristique, très apprécié également des marseillais, est surpeuplé l’été, ce qui rend les déplacements en voiture difficiles.

9. Le Roucas Blanc - La Corniche

Nous parlons là d’un des quartiers d’exception de Marseille. Les prix dans ce secteur sont en adéquation avec le côté luxueux qu’il offre. Le quartier propose une vue sur Marseille, des biens atypiques et très peu de biens neufs à la vente, donc très recherchés. Le Roucas Blanc est un véritable village dans la ville, depuis plusieurs générations. Les opérations de ventes de bien y sont extrêmement rares, donc chères. Le 7ème offre un cadre de vie très appréciable, privilégié et unique dans le centre ville de Marseille.

10. Saint-loup (10ème) et Saint-Barnabé (12ème)

Quartier phare du projet d’embellissement Marseille Grand-Est, Saint-loup se trouve à proximité du centre ville, à seulement 5km, il offre un environnement agréable et naturel. Le très important, point positif, est bien évidemment le prix de l’immobilier. Que ce soit pour l’ancien ou les programmes neufs, les prix sont très attractifs pour la ville de Marseille. Ainsi, la demande locative n’est pas négligeable pour les investisseurs. Le quartier dispose d’un atout qui n’est pas des moindres, à Marseille, une circulation facilitée. En effet, l’accès à l’A50 permet un lien direct : vers Aubagne, Toulon, Nice, mais aussi un accès au tunnel Prado Carénage : vers Vieux-Port, l’A55 et l’A7 (Marignane, Avignon, Lyon, Montpellier, l’Espagne).

En ce qui concerne St-Barnabé, situé à deux pas du tramway et du métro, c’est un quartier très résidentiel, calme, entouré d’espaces boisés. Le quartier offre une vue très agréable sur les collines ainsi que Notre Dame de la Garde. Ce quartier bénéficie d’une baisse de tarifs, ce qui fait de lui un des arrondissements marseillais les plus attractifs. St-Barnabé regroupe donc, les commodités du centre ville sans les inconvénients de l’hyper-centre.

Le plus difficile est donc de décider dans quel quartier investir parmi les choix évoqués précédemment. Marseille offre plusieurs choix aux investisseurs : Le premier est de viser des quartiers en plein réaménagement, comme celui d’Euroméditerranée 1 et 2, où des programmes neufs sont régulièrement commercialisés. Le second, se tourner vers les quartiers emblématiques de la ville, qui en font son charme. L’objectif d’un investissement à Marseille est de réaliser de belles plus-values ainsi que d’obtenir des rendements importants, car la demande locative y est globalement élevée. Si nous devrions préconiser un secteur parmi l’ensemble des choix évoqués précédemment, ce serait le quartier d’Euroméditerranée 2 ainsi que l’éco quartier Allar, qui sont de belles opportunités sur l’avenir.

Soleil et prix attractifs attirent les investisseurs

La cité phocéenne offre de nombreux atouts aux citadins venant de Paris ou Lyon qui souhaitent rester dans des espaces très urbains mais désirent également loger dans des surfaces plus grandes. Outre son héliotropisme, son attractivité est renforcée avec la généralisation du télétravail et le prix moyen du m² : 3 287 euros le m² pour un appartement, un prix en hausse de 11,6% en 2 ans (source Meilleurs Agents).

Les facteurs qui impactent la rentabilité

Le prix au m², calculé sur la base de l’historique de transactions Beanstock et des offres en lignes sur SeLoger sur des surfaces similaires (entre 15 et 25m²)
Une surface moyenne définie à 20 m², surface moyenne d’une grande ville de province
Des frais de notaire à 8%
Un montant de travaux et ameublement calculé sur la moyenne de son historique pour ce type de surface

Des niveaux de loyers/m² déterminés grâce à son historique de transactions pour un appartement meublé dans chaque quartier
Des niveaux de charges moyen / m² observés sur son historique de transactions
Des niveaux de taxe foncière locale moyens pour la surface définie

Le potentiel d’investissement

Potentiel de plus-value (calculé sur l’historique de croissance du marché locale, l’écart de prix par rapport aux quartiers voisins aux caractéristiques similaires, les projets d’urbanisme (nouveau tram par exemple))
La trésorerie nette mensuelle prévisionnelle (cash-flow), c’est-à-dire la différence entre les revenus et les coûts du projets (mensualité de crédits, charges de copropriété, taxe foncière). Si le montant est positif, l’investissement s’autofinance et la trésorerie du projet est positive. Si le montant est négatif, l’investisseur doit sortir ce montant de son épargne chaque mois pour couvrir les coûts du projet.

Les meilleurs quartiers où investir à Marseille

Dans le cadre d’un investissement dans l’ancien, la capitale des Bouches-du-Rhône possède des quartiers avérés pour obtenir le meilleur rendement locatif possible. Sachant que l’emplacement constitue un critère essentiel, il est important de vous diriger vers les arrondissements déterminants de Marseille. Et le cœur de la ville reste notamment une valeur sûre pour investir votre capital dans l’immobilier. Les Cinq-Avenues (4e arrondissement), Notre-Dame-du-Mont (6e arrondissement), la Joliette (2e arrondissement), la Pointe-Rouge (8e arrondissement) ou encore le Panier (2e  arrondissement) font office de meilleurs quartiers sur place. 

1 e arrondissement, quartier Chutes-Lavie : 5,23% de rentabilité nette
Quartier perché et résidentiel, c’est le quartier calme proche du centre ville marseillais mélangeant petits pavillons, immeubles historiques et résidences des années 70. Doté d’un patrimoine culturel, il propose une très belle rentabilité et attire de plus en plus de touristes et de marseillais appréciant son calme et sa verdure à portée de métro du Vieux Port.

1er arrondissement, quartier Noailles : 4,86% de rentabilité nette
Théâtre des incidents rue d’Aubagne en 2018, le quartier pittoresque de l’hypercentre est réputé pour son marché bouillonnant est en pleine mutation. Cosmopolite, central, à deux rues des boutiques de mode, les prix grimpent et la tendance devrait perdurer.

1er arrondissement, quartier Belsunce : 4,83% de rentabilité nette
C’est l’un des derniers quartiers populaires de l’hypercentre Marseillais niché au pied de la gare Saint-Charles, à deux pas de la Canebière et du Vieux Port. De part son emplacement stratégique, la qualité de son architecture et ses prix encore abordables, il attire les investisseurs qui ont commencé à rénover le parc immobilier. Les prix devraient grimper en flèche.

6e arrondissement, quartier Castellane : 4,51% de rentabilité nette
Centré sur le rond point de Castellane, c’est le quartier mieux desservi de toute la ville, concentrant en son sein les 2 lignes de métro, un tram et plusieurs terminaux de bus. A 2 stations du stade Vélodrome et du Vieux Port, la place Castellane sera réaménagée en 2025 pour faire place belle aux piétons et accueillir une nouvelle ligne de tram. C’est le centre névralgique de la capitale phocéenne.

6e arrondissement, quartier Palais de justice : 4,18% de rentabilité nette
À deux pas de l’Opéra, du Vieux Port et du Centre Bourse, le Palais de justice est bordé de boutiques, restaurants et adresses branchées. Quartier bourgeois, il est possible d’y dénicher de magnifiques appartements. C’est l’investissement patrimonial de l’hypercentre marseillais.

Ces lieux typiquement marseillais sont bien desservis par les transports en commun, ce qui est apprécié des potentiels locataires. De plus, les marchés locaux, les commerces et les restaurants jalonnent ces rues. Très animés et visités par les touristes pendant l’ensemble de l’année, ces secteurs s’avèrent très recherchés ! Dans le cadre d’un investissement locatif, les quartiers les plus populaires et proches des transports en commun délivrent les meilleurs rendements. 

Les quartiers à éviter à Marseille

Du point de vue investissement, Noaille, Belsunce, Air Bel, Felix Pyat ou encore Malpassé sont les quartiers peu recommandables à Marseille. Ces zones ont la fâcheuse réputation de présenter un risque d’insécurité concentré à certains endroits. En outre, elles ont l’inconvénient de ne pas proposer la sécurité que vos futurs locataires peuvent attendre ! L’insécurité est un problème de société qui est présent dans toutes les villes du monde, c’est pourquoi il est important de considérer ce point lors de votre futur achat immobilier.

En bref, dans les quartiers cités ci-dessus, la qualité de vie n’est pas agréable. Or, il s’agit là d’une donnée centrale permettant de coupler la rentabilité d’un investissement immobilier locatif. En tant qu’investisseur, vous prenez des risques en investissant dans ces secteurs. 

Atouts de la ville pour les investisseurs locatifs

Entre dynamisme économique et attractivité touristique, la métropole multifacette attire toujours plus d’habitants. Pour beaucoup, la capitale de la Provence est une ville sûre en matière de placement rentable et performant. 

Démographie : une population en croissance

Réputée pour ses calanques ainsi que son climat doux et ensoleillé, Marseille attire tous les ans un grand nombre d’habitants. Avec près de 858 120 habitants recensés par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques), elle devient par ailleurs la deuxième commune la plus peuplée après Paris. Densément peuplée, la « cité phocéenne » se place donc parmi les villes françaises où il fait bon investir. En raison de la forte croissance démographique existante, la demande locative marseillaise fait partie de la plus importante dans l’Hexagone. Comptant chaque année plusieurs milliers d’étudiants, la pénurie de locataires y est moindre.

Financièrement parlant, l’investissement immobilier dans la commune représente une excellente opportunité pour les investisseurs à la recherche de rentabilité et de diversification de leur portefeuille. 

Économie  

Marseille fait partie des villes à privilégier si vous souhaitez réaliser un investissement locatif. Il s’agit effectivement d’une métropole économiquement dynamique, ce qui représente un bon moyen de trouver une clientèle locative. Dans la commune, la présence d’un tissu économique florissant grâce au développement du port maritime et des activités tertiaires d’euro-méditerranéen attire une nouvelle population. Plusieurs entreprises nourrissent également un bassin d’emploi attractif à Marseille. Autrement dit, le taux de chômage est en baisse, car les opportunités d’emplois y sont nombreuses. 

Toutes ces caractéristiques font de la localité un centre économique majeur du Sud de la France. En bref, c’est une ville à forte potentialité de développement. Bonne nouvelle, car le dynamisme économique du territoire va énormément jouer sur la valorisation immobilière. 

Les transports et points valorisants dans la ville

À 3 h 30 de Paris et à moins de 2 heures de Lyon par le TGV (Train à grande vitesse), la capitale des Bouches-du-Rhône a la chance d’être parfaitement desservie au niveau national et international. Son aéroport Marseille-Provence (se situant à la troisième place des aéroports régionaux français) la relie en quelques heures aux grandes destinations d’Europe. En ce qui concerne les infrastructures de transport, la ville dispose de 2 lignes de métro, 3 lignes de tramway et d’une centaine de lignes de bus. Il faut préciser que Marseille détient le titre de plus grand port de France et de 4e port européen. 

En général, tous les profils de locataires préfèrent se loger au niveau du centre-ville ayant l’avantage d’être bien desservi en transports. En cherchant bien, vous pourrez dénicher de petits studios à rafraîchir avec des prix encore raisonnables. Pour concrétiser votre projet immobilier plus facilement, sollicitez les services d’une agence immobilière. En effet, un professionnel en la matière vous sera d’une grande aide dans votre quête de logement.