Comment acheter un bien immobilier à deux ?
Vous êtes marié(e), pacsé(e), ou en concubinage et vous souhaitez acheter un logement neuf avec votre conjoint(e) ? Vianova vous donne la solution pour vous protéger en cas d’imprévu. La notion de couple peut parfois paraître abstraite lorsqu’il s’agit d'acheter un bien à deux. En effet, chaque couple quel que soit son statut (mariés, pacsés ou concubins) possède des règles spécifiques, qui auront un impact sur cet investissement commun. Devenir propriétaire dans le neuf à deux est un projet partagé qui se réfléchit.
Couple marié : zoom sur le régime matrimonial
Dans ce cas là, il faut tenir compte de la présence ou non d’un contrat de mariage.
En l’absence de ce contrat et en cas de divorce, tous les biens acquis durant le mariage appartiennent aux deux époux, chacun conservant les biens qu’il a acquis avant le mariage. En ce qui concerne votre bien immobilier, s’il a été acquis durant le mariage, il sera divisé en deux parts égales. Enfin, en cas de décès de l’un des conjoints, le conjoint survivant récupère la moitié des biens communs sans avoir à payer de droits de succession.
Si vous avez opté pour la communauté universelle
Si vous relevez du régime de la communauté universelle, le logement appartient aux deux époux de façon égale, qu’il ait été acquis avant ou après le mariage. De ce fait, en cas de divorce, l’intégralité du patrimoine sera divisée en 2 parts égales.
En cas de décès de l’un des conjoints, le conjoint survivant sera propriétaire de l’intégralité du patrimoine commun et n’aura aucun droit de succession à payer, dans la mesure où le contrat prévoit une clause d’attribution intégrale. En l’absence de cette clause, le conjoint survivant ne conservera la propriété que de la moitié du patrimoine, tandis que l’autre moitié reviendra aux héritiers du conjoint décédé.
Vous avez opté pour la séparation des biens
Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens, sachez que vous ne pourrez acheter un bien en commun que si vous établissez une convention d’indivision particulière. La propriété du logement acquis à deux sera répartie entre les deux époux selon leurs quotes-parts, qui sont généralement proportionnelles aux apports de chacun. En cas de divorce, chacun des époux deviendra propriétaire de la part qui lui revient.
Dans le cas du décès de l’un des conjoints, le conjoint survivant sera autorisé à vivre dans la résidence principale sans aucune contrepartie durant 1 an. A l’issue de cette année, le conjoint pourra choisir de racheter la part du logement qui ne lui appartient pas, ou de vendre sa part.
Vous avez opté pour la séparation des biens
Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens, sachez que vous ne pourrez acheter un bien immobilier en commun que si vous établissez une convention d’indivision particulière. La propriété du logement acquis à deux sera répartie entre les deux époux selon leurs quotes-parts, qui sont généralement proportionnelles aux apports de chacun. En cas de divorce, chacun des époux deviendra propriétaire de la part qui lui revient.
Dans le cas du décès de l’un des conjoints, le conjoint survivant sera autorisé à vivre dans la résidence principale sans aucune contrepartie durant 1 an. A l’issue de cette année, le conjoint pourra choisir de racheter la part du logement qui ne lui appartient pas, ou de vendre sa partie.
Le régime des couples pacsés
Si vous êtes un couple pacsé, il s’agit de distinguer deux cas de figures afin de déterminer quelles sont les règles qui s’appliquent. En effet, si vous vous êtes pacsés avant ou après 2007, les règles seront strictement inversées.
Les couples pacsés avant 2007
Si vous vous êtes pacsés avant 2007, sachez que le projet immobilier que vous avez acquis à deux appartient pour moitié à chacun des conjoints, à moins que vous ayez explicitement opté pour la séparation des biens lors de la signature. Cela signifie que le logement acquis ensemble est réputé appartenir pour moitié à chacun des partenaires.
En cas de décès, le partenaire survivant pourra demander l’attribution préférentielle de la part du partenaire décédé au moment du partage avec les héritiers.
Les couples pacsés après 2007
Si vous vous êtes pacsés après 2007, le régime de la séparation des biens s’applique par défaut. Autrement dit, chacun des partenaires récupère ses propres biens en cas de séparation, et la propriété du logement acquis ensemble sera répartie selon la quotité exacte de chacun, inscrite dans l’acte d’acquisition.
En cas de décès, le partenaire survivant aura, comme pour un couple marié, l’autorisation de résider gratuitement dans le logement durant un an. Cependant, les héritiers récupèreront leur part du logement à l'issue de cette année si rien n’a été prévu par le défunt pour faciliter l'héritage de son conjoint, car les partenaires pacsés n’héritent pas l’un de l’autre par défaut. Enfin, si dans votre convention de PACS, vous avez opté pour le régime de l’indivision, les biens acquis ensemble après la conclusion du PACS (logement inclus) seront considérés comme appartenant pour moitié à chacun des partenaires.
Les couples en concubinage
Si vous n’êtes pas mariés, autant le dire tout de suite, au regard de la loi, vous êtes des étrangers l’un vis-à-vis de l’autre. En d’autres termes, en cas de séparation ou de décès, il n’existe aucune protection juridique, ni aucun cadre pour statuer sur le logement acquis ensemble. Cela signifie que si vous achetez un logement neuf en commun, le notaire vous demandera comment vous souhaitez organiser la propriété et la transmission de ce logement en cas de séparation ou de décès. Vous aurez donc le choix entre différentes options.
Le régime de l’indivision : la solution la plus couramment retenue
Avec le régime de l’indivision, les noms des deux concubins seront apposés sur l’acte notarié, et chacun sera propriétaire du logement proportionnellement à son apport dans le financement.
En cas de séparation, les concubins pourront donc choisir de vendre le bien et de se répartir le montant de la vente proportionnellement leurs apports respectifs. A cet égard, bien que les apports de chacun des concubins ne soient pas toujours égaux, les décisions devront être prises à l'unanimité.
Enfin, en cas de décès de l’un des concubins, par défaut, le concubin survivant récupèrera sa part du bien immobilier, tandis que la part du concubin décédé sera transmise aux héritiers. Notez bien que vous pouvez insérer dans la convention d’indivision, une clause de rachat prioritaire de quote-part du concubin décédé, à laquelle les héritiers ne pourront s’opposer.
La SCI est intéressante pour protéger le concubin survivant en cas de décès
En créant une Société Civile Immobilière (SCI), les concubins ne sont pas propriétaires de leur logement, ils deviennent associés de la SCI qui en est propriétaire, et dont ils détiennent les parts à hauteur de leur apport.
Elle est particulièrement intéressante si vous souhaitez renforcer la protection de votre conjoint en cas de décès. En effet, sachez que grâce à ce montage, chacun des concubins possède la moitié des parts en nue-propriété et possède également l’usufruit sur les parts détenues par l’autre concubin. Ainsi, en cas de décès, l’usufruit détenu par le concubin décédé ne se transmettant pas aux héritiers, le concubin survivant récupère alors l’entière propriété de ses parts et conserve également l’usufruit des parts de son concubin décédé. Il se retrouve donc usufruitier de l’ensemble des parts, mais les héritiers ne peuvent prétendre à aucun droit.
