Résidence sénior 2024: Pourquoi investir en résidence sénior 2024 ? Investir en LMNP dans des résidences seniors
Investir dans une résidence sénior en 2024
Qu’est-ce qu’une résidence sénior ?
Contrairement à un Ehpad, une résidence sénior accueille des personnes retraitées indépendantes c’est-à-dire qui n’ont pas besoin d’assistance médicalisée. Ainsi, les personnes de 60 ans et plus peuvent intégrer des logements tout en conservant leur indépendance. Ils vivent dans un environnement sécurisé et convivial.
Ces résidences comprennent différents types d’appartements, du studio au 4 pièces en passant par des maisons. Elles sont gérées par un exploitant qui se charge de l’entretien et de la conformité des immeubles. Par ailleurs, plusieurs services sont proposés et adaptés comme des aides administratives, du sport, une piscine, des restaurants, une bibliothèque… De plus, ces logements sont généralement situés proches des commerces, des structures médicales et des transports.
Avant de créer une résidence pour séniors, un arrêté préfectoral doit être accordé. Cette autorisation est valable pour 15 ans. Le secteur étant tout de même encadré, le renouvellement de l’agrément est soumis à des visites de conformité.
La résidence sénior est spécialement conçue pour répondre aux besoins des personnes âgées de 60 ans et plus.
Contrairement aux Ehpad, la résidence sénior n'est pas médicalisée, mais elle offre des animations favorisant les rencontres entre résidents et de nombreux services.
Certains services sont inclus dans le loyer, tels que l'accès à une laverie ou à une salle de sport, tandis que d'autres sont optionnels, comme les repas au restaurant ou le service de ménage.
Cette solution est très attrayante car elle permet aux personnes âgées de profiter pleinement de leur retraite, entourées de personnes du même âge, dans un environnement riche en activités.
Une population vieillissante
La population mondiale vieillit, et les Nations Unies prévoient que le nombre de personnes âgées de 65 ans et plus doublera d'ici 2050.
En France, la génération des baby-boomers atteindra l'âge de 75 à 84 ans au cours de la décennie 2020-2030. Le Haut-commissariat au plan estime que 200 000 à 300 000 places devront être créées dans des résidences sénior d'ici 2050 pour faire face à ce phénomène.
On estime que le nombre de personnes dans cette tranche d'âge augmentera de 49% d'ici 2030, atteignant ainsi 6,1 millions. La demande de logements en résidence sénior, déjà élevée, devrait donc exploser. Ces logements offrent des emplacements attrayants, de nombreux services et une atmosphère conviviale, en faisant des havres de tranquillité parfaits pour profiter pleinement de l'âge d'or.
Une solution idéale pour préparer sa retraite
Investir dans un appartement en résidence sénior est une option particulièrement intéressante pour planifier sa propre retraite en toute sérénité. En effet, cet investissement peut offrir un rendement honorable, avec un rendement moyen estimé entre 3% et 4,5%, net des charges et de la fiscalité. C'est une manière simple et fiable de bénéficier d'un revenu complémentaire pour bien vieillir.
De plus, l'investissement en résidence sénior est associé au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), qui offre une fiscalité avantageuse en réduisant les impôts sur les revenus locatifs. C'est donc une solution très intéressante pour préparer sa retraite, d'autant plus que dans certaines résidences, il est possible d'occuper son propre appartement après l'avoir loué pendant un certain temps.
Acheter en résidence sénior : des avantages fiscaux attrayants
Investir dans une résidence sénior est un choix judicieux, notamment en raison des avantages fiscaux attractifs offerts par le statut LMNP ou par le biais de la défiscalisation en vertu de la loi Pinel.
Quels sont les avantages d’un investissement dans une résidence sénior ?
L'espérance de vie : une augmentation de la population des seniors
Selon les données publiées par l'INSEE au 1er janvier 2022, les personnes âgées de plus de 60 ans représentent 27% de la population française, soit plus d'une personne sur cinq. Au cours des 30 dernières années, la proportion de personnes âgées dans la société n'a cessé d'augmenter, et ce phénomène tend à s'accélérer avec le vieillissement des baby-boomers. D'ici 2030, la proportion de la population âgée de 75 ans et plus devrait augmenter de 30%. Bien que l'allongement de l'espérance de vie soit le résultat d'une dynamique positive, le vieillissement s'accompagne généralement de nouveaux besoins. Parmi les solutions proposées, la résidence senior offre un accompagnement essentiel pour répondre aux besoins quotidiens. Pour répondre à la demande de logements pour les seniors, l'Insee recommande d'augmenter le nombre de places de 20% d'ici 2030.
Investir dans une résidence senior pour réduire ses impôts
Investir dans une résidence senior en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de réduire le montant des impôts. L'amortissement comptable, qui est l'outil principal associé au statut LMNP, offre la possibilité de déduire de l'impôt l'amortissement estimé du bien (lié à l'usure naturelle avec le temps). L'amortissement comptable constitue donc l'un des principaux avantages de ce régime fiscal particulier pour réduire le montant des impôts. En tant que loueur non professionnel de meublé, vous bénéficierez également de certains avantages, tels que le remboursement de la TVA et l'accès au dispositif
Investir en LMNP dans des résidences seniors : est-ce intéressant ?
Investir en LMNP dans des résidences seniors est particulièrement intéressant. Lorsque vous achetez un logement dans ce type de résidence, vous bénéficiez des avantages suivants :
Des investissements immobiliers rentables, idéaux pour constituer votre portefeuille immobilier et envisager l'avenir sereinement.
Une diversification de votre patrimoine immobilier.
Un revenu sûr et régulier.
Des acquisitions dans un marché locatif très demandé.
Une gestion simplifiée grâce aux baux commerciaux signés avec les exploitants des résidences seniors.
Une contribution active au maintien de l'autonomie des personnes âgées grâce à un logement adapté.
Des conditions bancaires facilitées grâce à la sécurité du loyer.
On vous présente en détail les nombreux avantages d'un investissement locatif dans une résidence pour seniors.
Un investissement rentable : Le rendement locatif moyen est estimé entre 3% et 4,5%. Cette rentabilité attractive s'explique par des loyers plus élevés que dans les locations classiques, avec une moyenne mensuelle d'environ 1 000 €.
Une location sécurisée : Étant donné le montant du loyer, vous attirerez des locataires de qualité et solvables. De plus, le logement est géré par un exploitant avec lequel vous signez un bail commercial de 9 ans renouvelables. Ainsi, l'exploitant s'engage à vous verser les loyers même en l'absence de locataire.
Une gestion simplifiée : Le gestionnaire prend en charge tous les aspects de la gestion, tels que la recherche de locataires et l'entretien des bâtiments. Vous êtes ainsi libéré de cette contrainte.
Mais la cerise sur le gâteau d'un investissement locatif dans une résidence pour seniors réside dans les différents avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier. En utilisant le levier du crédit, il est parfois possible de défiscaliser jusqu'à 100 % de vos loyers. Pour cela, vous devez combiner votre apport personnel, la durée du crédit et les dispositifs de défiscalisation appropriés.
Les résidences pour seniors offrent de multiples atouts. Elles représentent une excellente opportunité d'investissement immobilier, répondant à la fois à un besoin croissant de logements locatifs pour les seniors et aux attentes des investisseurs. De plus, elles bénéficient des avantages fiscaux offerts par des lois telles que la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard ou le statut de Loueur en Meublé.
Le marché locatif pour les seniors est en forte croissance et de grande qualité. Le nombre de résidences pour seniors est actuellement limité, représentant seulement 4% du nombre de résidences pour personnes dépendantes. Il y a donc une demande importante à satisfaire. De plus, ces résidences sont généralement situées dans des zones où la proportion de seniors est élevée, ce qui garantit une occupation rapide et constante.
Les résidences pour seniors bénéficient d'emplacements privilégiés en centre-ville, à proximité de toutes les commodités. L'emplacement est un critère essentiel pour tout investissement immobilier, et les résidences pour seniors répondent parfaitement à cette exigence, assurant ainsi la pertinence et la pérennité de l'investissement, ainsi qu'une exploitation et une revente optimales.
Les loyers pratiqués dans les résidences pour seniors sont adaptés aux revenus des seniors valides, légèrement supérieurs à ceux des résidences classiques réglementées telles que celles relevant de la loi Pinel. Les charges locatives, quant à elles, couvrent l'entretien et l'assurance de la copropriété dans les meilleures conditions, sans compromettre le pouvoir d'achat des résidents.
Les logements des résidences pour seniors sont bien pensés pour offrir un confort optimal aux résidents, qu'ils soient propriétaires occupants ou locataires. Tous les éléments de confort, tels que les cuisines et les salles de bains, sont inclus dès la construction, avec des fonctionnalités adaptées aux besoins des seniors. Cela facilite la location pour les seniors et garantit un taux d'occupation élevé et constant des résidences.
Les résidences pour seniors présentent une durée moyenne d'occupation des logements de 7 ans, avec très peu de dégradations. Cela permet de relouer rapidement et de maintenir le patrimoine en excellent état sur le long terme. De plus, la proportion de propriétaires occupants est élevée, ce qui garantit leur forte implication dans l'entretien de la copropriété au fil du temps, contrairement à ce qui est souvent observé dans le parc locatif classique des résidences uniquement destinées à la défiscalisation.
Les résidences pour seniors sont conçues pour répondre aux besoins des seniors valides sur le marché locatif, tout en offrant un investissement attrayant pour les particuliers. Les meilleurs exploitants proposent un rendement locatif en moyenne plus élevé que dans les programmes classiques, une sélection rigoureuse des locataires, un service de location dès la livraison, une couverture de vacance locative pouvant aller jusqu'à 6 mois, des frais de gestion locative compétitifs (inférieurs à 7% TTC pour la gestion courante et moins de 10% TTC en incluant les loyers impayés et les périodes de vacance), ainsi qu'un service de transaction interne pour faciliter les reventes des logements.
En résumé, investir dans une résidence pour seniors offre de nombreux avantages, tant sur le plan financier que sur le plan pratique, tout en répondant à un besoin croissant de logements adaptés aux seniors.
Pourquoi acheter en résidence sénior ?
Investir dans une résidence pour seniors est particulièrement rentable en raison de la forte demande pour ce type de logement.
Un investissement locatif dans une résidence pour seniors permet de constituer un patrimoine et de générer des revenus complémentaires.
Ainsi, investir dans une résidence pour seniors présente plusieurs avantages patrimoniaux, notamment :
La possibilité d'investir en utilisant des dispositifs de défiscalisation tels que le LMNP (loueur meublé non professionnel).
Un taux d'effort limité grâce à l'utilisation d'un crédit, car le loyer est garanti par l'exploitant de la résidence dans le cadre d'un bail commercial.
La délégation de la gestion locative à l'exploitant, vous libérant ainsi de ces contraintes.
L'acquisition d'un bien neuf apprécié par les locataires, avec des normes de performance énergétique, un mobilier et des matériaux adaptés aux résidents.
La réponse à une demande croissante. La population vieillit, et il y a un désir partagé de rester indépendant le plus longtemps possible.
La possibilité d'acheter un logement dans une résidence pour seniors en vue de l'occuper après votre retraite.
De plus, investir dans une résidence pour seniors est un investissement durable. Comme mentionné précédemment, la durée de vie s'allonge et l'Insee prévoit une augmentation de 23,6 millions de personnes de plus de 60 ans d'ici 2060. Il est donc très probable que la demande continue de croître.
Le statut LMNP
La plupart des investissements locatifs dans les résidences pour seniors sont effectués sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Pour être éligible à ce statut, il est nécessaire que l'appartement acheté soit loué meublé en tant que résidence principale. De plus, le propriétaire doit démontrer que son activité de bailleur n'est pas exercée à titre professionnel, en prouvant que ses revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € et représentent moins de 50% de ses revenus annuels.
Après avoir effectué les déclarations nécessaires auprès du Tribunal de Commerce compétent, le bailleur LMNP peut choisir son régime d'imposition. Deux options principales s'offrent à lui. Il peut opter pour un abattement forfaitaire de 50% sur ses revenus locatifs en choisissant le régime micro-BIC. Sinon, il peut choisir le régime réel pour déduire certaines charges de ses revenus locatifs et amortir son logement et son mobilier afin de réduire sa base imposable.
Un avantage significatif du statut LMNP est la possibilité de récupérer la TVA de l'appartement acquis, qui est de 20% pour un logement neuf. Cependant, il est important de noter que cette spécificité s'applique uniquement aux logements faisant partie d'une résidence de services, telle qu'une résidence pour seniors. Pour pouvoir récupérer la TVA intégralement, il est nécessaire de conserver l'appartement pendant 20 ans.
Investissement locatif en loi Pinel
Une autre option s'offre à vous si vous souhaitez réduire vos impôts et investir dans une résidence pour seniors : l'investissement locatif en loi Pinel. En effet, il est possible d'utiliser ce dispositif de défiscalisation pour investir dans une résidence de services, bien que cela soit méconnu. Grâce à la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 52 500 €.
Pour profiter pleinement des avantages fiscaux de la loi Pinel, plusieurs critères doivent être respectés :
L'achat d'un appartement neuf, qu'il soit déjà livré ou en vente sur plan (VEFA). Cet appartement doit se trouver dans une zone éligible au dispositif Pinel (zones A, A bis ou B1, comme la Métropole de Bordeaux qui se situe en zone B1).
La location de l'appartement doit être non meublée, contrairement à la location en LMNP.
L'appartement doit être loué pour une durée déterminée, qui peut être de 6, 9 ou 12 ans.
Le loyer demandé aux locataires doit respecter les plafonds de loyer Pinel en vigueur dans la zone où se trouve l'appartement. À Bordeaux, par exemple, le plafond de loyer est de 10,93 €/m².
Les locataires choisis doivent avoir des revenus inférieurs ou égaux aux plafonds de ressources Pinel en vigueur dans la zone où se trouve l'appartement.
Un investisseur ne peut réaliser plus de deux investissements Pinel par an. Il convient également de noter que tout investissement Pinel est plafonné à 5 500 €/m² et à un prix d'achat du logement de 300 000 € maximum.
Les avantages fiscaux liés au respect des critères de la loi Pinel prennent la forme d'une réduction d'impôt. Le taux de cette réduction d'impôt dépend de la durée d'engagement locatif choisie par l'investisseur et est appliqué au prix de vente du logement neuf. Cependant, il est important de noter que les taux de la loi Pinel sont amenés à diminuer au cours des prochaines années.
En résumé, le statut LMNP et l'investissement locatif en loi Pinel sont deux options intéressantes pour réduire les impôts et investir dans une résidence pour seniors. Ces dispositifs offrent des avantages fiscaux attractifs et permettent de constituer un patrimoine tout en répondant à la demande croissante de logements adaptés aux seniors.
