Investir dans l'immobilier locatif en Corse : Quelles sont les Atouts du marché immobilier Corse ? Où investir ? Quelles opportunités d'investir en corse ?
Investir en l'immobilier locatif à la Corse en 2024
Pourquoi faire un investissement locatif en Corse ?
La Corse, surnommée l'île de Beauté en raison de ses plages époustouflantes et de ses paysages à couper le souffle, attire chaque année des centaines de milliers de touristes. Cependant, en ce qui concerne l'immobilier et l'investissement locatif, la situation est quelque peu différente.
Cette perle de la Méditerranée ne doit pas sa popularité uniquement à son environnement naturel exceptionnel. Elle est une destination touristique par excellence, offrant une succession de paysages dignes de cartes postales. Ses vastes plages, ses criques, ses falaises de calcaire, ses villages pittoresques perchés sur les crêtes, ses forêts et rivières qui en font un paradis pour les randonneurs, ainsi que ses villages de pêcheurs à l'atmosphère incomparable, attirent plus de 2 millions de touristes chaque été. En conséquence, la demande de logements est importante, en particulier pour les locations meublées, à l'image des habitants qui utilisent Airbnb.
Les dernières données de l'Insee sur la région Corse révèlent que 40 % de la population est locataire de son logement. Plus spécifiquement, à Ajaccio, 51 % des Corses sont locataires, et à Bastia, ce chiffre atteint près de 59 %. La demande locative est particulièrement forte dans ces deux villes, avec une tension locative estimée à 10/10 selon Loc’services, ce qui signifie qu'il y a plus de demandes que d'offres.
De plus, les besoins en logements augmentent continuellement sur l'île de Beauté, car de nouveaux habitants y emménagent chaque année. Suite au confinement, de nombreux Français ont découvert les avantages du télétravail, et l'attrait pour la Corse a considérablement augmenté en raison de ses prix immobiliers abordables, que ce soit pour l'achat ou la location à l'année. De plus en plus de personnes du continent viennent s'installer en Corse pour télétravailler tout en profitant du soleil et de l'air méditerranéen, et non seulement des retraités cherchant une résidence secondaire. Cette arrivée progressive de Français a entraîné un solde migratoire positif de +1,1 % par an pour la Corse, ce qui témoigne d'un véritable engouement pour la région. En fait, elle est devenue la première région de France en termes de croissance.
Les spécificités du marché immobilier corse
Le marché immobilier en Corse présente des similitudes avec celui du continent français, mais il comporte également quelques particularités importantes à prendre en compte avant d'investir.
En Corse, environ un tiers des logements restent inoccupés, souvent utilisés comme résidences secondaires ou mis en location saisonnière sur des plateformes comme Airbnb. Les résidences secondaires sont particulièrement nombreuses sur l'île et peuvent représenter jusqu'à deux tiers du marché immobilier local, notamment dans des endroits comme Porto-Vecchio.
Parallèlement, les Corses ont en moyenne des salaires inférieurs de 20 % à ceux du continent, ce qui entraîne des difficultés d'accès au logement pour certains d'entre eux. Si votre intention principale est de spéculer en investissant dans l'immobilier pour le louer sur Airbnb ou en vue d'une future plus-value, il est important de noter que cela peut être mal perçu, surtout si cela se fait au détriment des besoins locaux en logement.
De plus, en tant qu'investisseur venant du continent, vous pourriez être placé en deuxième position derrière un acheteur local, car les vendeurs ont souvent une préférence pour les locaux. Les banques françaises peuvent également se montrer plus prudentes lorsqu'il s'agit de financer un bien en Corse, donc il est essentiel de présenter un solide plan d'affaires pour convaincre votre banquier.
Atouts du marché immobilier Corse
Que ce soit pour un investissement locatif ou l'achat d'une résidence principale, les prix de l'immobilier en Corse demeurent abordables, contrairement à d'autres régions françaises telles que la Provence-Alpes-Côte d'Azur et le littoral atlantique.
En fait, le marché immobilier corse affiche des tarifs environ 30 % inférieurs à ceux de la région PACA. Cela signifie qu'investir en Corse permet d'acquérir un bien immobilier à moindre coût tout en bénéficiant d'avantages fiscaux attrayants.
En outre, la Corse, une destination prisée par des millions de vacanciers français et européens chaque année, offre un climat agréable, des paysages majestueux et une riche culture corse.
En raison de son emplacement stratégique au cœur de la Méditerranée, au nord de l'Afrique, l'île de Beauté constitue une destination idéale pour des investissements locatifs.
Le marché immobilier corse se distingue également par sa vitalité, avec une augmentation des prix de +6,6 % au cours des dix dernières années. La Corse a toujours attiré ceux qui souhaitent profiter de vacances de qualité ou s'installer définitivement dans une région à la fois paisible et animée.
De plus, le Crédit d’impôt Corse, visant à soutenir les particuliers désireux d'acquérir un bien immobilier, principalement dans le secteur para-hôtelier de l'île de Beauté, représente environ 30 % HT de la valeur immobilière du bien.
Enfin, investir dans l'immobilier neuf en Corse est possible grâce au mécanisme de défiscalisation de la loi Pinel. De nombreuses villes, telles qu'Ajaccio, Bonifacio et Porto-Vecchio (zone A), ainsi que Bastia, Borgo et Calvi en Haute-Corse (zone B1), sont éligibles à cette réduction d'impôt Pinel, ce qui permet d'optimiser la rentabilité de vos investissements locatifs en Corse.
Où acheter en Corse pour un investissement locatif ?
Toutes les zones ne se valent pas pour un investissement locatif en Corse. On passe en revue les placements avantageux pour investir aujourd’hui.
Ajaccio
Ajaccio, la capitale régionale de la Corse et la ville la plus peuplée de l'île, possède une riche histoire remontant à l'antiquité, ce qui la rend très appréciée par ses habitants et les visiteurs. Ses charmantes ruelles de la vieille ville, ses plages, ses monuments historiques dédiés à Napoléon, ainsi que l'archipel des îles Sanguinaires à proximité, ajoutent à son attrait. En tant que centre économique majeur, Ajaccio attire les actifs de l'île et dispose d'un aéroport international.
Vous pouvez trouver des appartements à Ajaccio à partir de 3 400 €, ce qui est considéré comme un tarif raisonnable compte tenu de l'emplacement privilégié de la ville. En outre, la proportion de locataires est significative, représentant la moitié de la population.
Les prix immobiliers ont augmenté de 25 % au cours des cinq dernières années, et les loyers ont également connu une augmentation de 3 % en deux ans. Ces facteurs font d'Ajaccio une ville attrayante pour les investissements immobiliers locatifs en Corse.
Bastia
Bastia, préfecture de la Haute-Corse et deuxième plus grande ville de la région avec plus de 40 000 habitants, a vu les prix moyens des appartements augmenter de 18 % au cours des cinq dernières années. La proportion de locataires y est encore plus élevée qu'à Ajaccio, atteignant 59 %.
L'achat d'un logement destiné à la location à Bastia offre une forte demande locative, ce qui présente de belles opportunités. La ville possède un riche patrimoine historique, avec des monuments célèbres tels que la Citadelle, la cathédrale Sainte-Marie et le Palais des Gouverneurs, qui attirent tant les habitants que les touristes. Les rues commerçantes typiques et les quais du vieux port sont également très appréciés. L'environnement naturel environnant, avec ses plages et ses superbes sentiers de randonnée, ajoute à l'attrait de la ville, offrant une qualité de vie recherchée.
Corte
Située au cœur de la Corse, Corte est la capitale historique et culturelle de l'île, mais elle est surtout une destination étudiante majeure, avec plus de 4 700 étudiants fréquentant l'université de Corse pour une population de 7 500 habitants. C'est l'endroit idéal pour investir dans des appartements étudiants. Il est préférable de privilégier les petites surfaces (studios, T2) ou de grands logements pouvant être transformés en colocation.
La demande de logements étudiants est très forte avant chaque rentrée, il est donc recommandé de choisir des emplacements proches des commerces, du campus et des équipements culturels et sportifs pour garantir la disponibilité rapide de locataires potentiels. De nombreux appartements nécessitent des rénovations, mais il est important de noter que cela peut être plus complexe et coûteux en Corse en raison du nombre limité d'entreprises de rénovation et des coûts plus élevés liés à l'importation de matériaux.
Porto-Vecchio
la Corse du Sud Porto-Vecchio est la quintessence de la destination touristique corse, particulièrement prisée pendant la saison estivale. C'est la troisième plus grande ville de Corse, attirant les touristes grâce à son littoral magnifique et ses plages aux eaux turquoise, notamment les plages de Palombaggia et de Santa Giulia. La diversité des paysages environnants, la gastronomie locale et les activités touristiques contribuent également à son attrait.
Porto-Vecchio est le lieu idéal pour des vacances en bord de mer en Corse, ce qui en fait une destination très recherchée pour les locations meublées saisonnières, bien que la concurrence soit intense, et les coûts d'entrée élevés. Cependant, une fois propriétaire, vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), notamment les régimes micro-BIC ou réel, pour réduire votre imposition.
Quelles opportunités selon le type de projet ?
Acheter un bien immobilier en Corse, que ce soit pour en faire sa résidence principale ou pour réaliser un investissement locatif en vue de constituer son patrimoine, peut s'avérer très séduisant. Voici les avantages en fonction de votre projet immobilier.
Investissement locatif à long terme
La qualité de vie qu'offre la Corse attire de plus en plus de personnes du continent souhaitant s'y établir de manière permanente. En effet, selon l'Insee, la Corse bénéficie d'un solde migratoire positif en augmentation de plus de 1 % par an depuis de nombreuses années.
L'arrivée progressive de ces nouveaux résidents a créé une demande locative soutenue sur le marché immobilier corse, offrant ainsi d'excellentes opportunités aux investisseurs immobiliers désireux d'acheter des biens destinés à une location à long terme.
Comme mentionné précédemment, investir dans l'immobilier locatif en Corse ouvre également la possibilité de bénéficier de la défiscalisation loi Pinel dans plusieurs villes corses éligibles à ce dispositif. Par conséquent, investir en Corse en vertu de la loi Pinel vous permet de préparer votre retraite en vous assurant des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus et de réduire votre impôt sur le revenu, pouvant atteindre jusqu'à 21 % du prix de votre bien en Corse.
Certaines villes comme Ajaccio, Bonifacio, Bastia et Porto-Vecchio se prêtent parfaitement à un investissement immobilier, en raison de la forte demande locative dans ces régions.
Location saisonnière
Chaque année, près de 3 millions de touristes affluent sur l'île de Beauté pour profiter du soleil et des eaux cristallines de la Corse pendant la période estivale. Le tourisme en Corse génère des milliers d'emplois sur l'île et contribue à environ 31 % du PIB régional. Si vous envisagez un investissement dans la location saisonnière, il est important de noter que vous n'aurez aucune difficulté à trouver des locataires pour votre bien.
Investir dans un logement meublé en Corse avec le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) vous permet, en acquérant un bien situé dans une résidence de services para-hôteliers, de bénéficier de revenus locatifs peu ou pas fiscalisés grâce aux avantages fiscaux offerts par ce statut. Vous avez le choix entre deux régimes d'imposition : bénéficier d'un abattement de 50 % sur les revenus locatifs (régime micro-BIC) ou tirer parti de l'amortissement comptable du bien immobilier (régime réel).
Résidence principale
La perspective de s'installer sur l'île de Beauté est un rêve pour beaucoup. La Corse, avec ses plages paradisiaques et ses montagnes majestueuses, est une destination touristique idéale, mais elle attire également de nombreux acheteurs en quête d'un cadre de vie exceptionnel. Ainsi, la Corse offre encore de belles opportunités pour acquérir une résidence principale et y vivre à l'année.
