Investir en résidence étudiante en 2024 ? Où investir dans du logement étudiant en 204? Investir sur les résidences étudiants c'est investir dans un marché dynamique
Qu’est-ce qu’une résidence services pour étudiants 2024 ?
Une résidence-services destinée aux étudiants est un ensemble de logements conçus pour être loués à une population étudiante et offrant divers services tels que le petit-déjeuner, la blanchisserie, un service d'accueil et le nettoyage des logements, entre autres.
Ces logements sont spécialement conçus pour les étudiants, offrant des espaces d'habitation de petite taille mais très bien agencés. Chaque unité est louée meublée et comprend une kitchenette ou une cuisine équipée comprenant un évier, des armoires de rangement, un micro-ondes, une plaque de cuisson et un réfrigérateur. Les appartements sont également équipés d'une connexion Internet pour faciliter le travail des résidents. Cette formule très confortable attire de nombreux candidats à la location, mais l'offre de logements disponibles reste limitée.
Investir dans une résidence étudiante est un placement rentable et sécurisé, offrant des revenus locatifs garantis. La condition essentielle est de choisir la bonne ville, le bon quartier et le logement adapté à ce type d'investissement. Parmi les critères importants, il faut cibler une ville ayant une forte population étudiante et une offre d'enseignement supérieur de qualité.
Pourquoi est-ce intéressant d’investir dans une résidence étudiante ?
La demande de logements en résidence étudiante dépasse l'offre disponible, ce qui pousse l'État à encourager l'investissement dans ce secteur, notamment par le biais d'avantages fiscaux.
Lorsqu'un investisseur achète un bien immobilier dans une résidence étudiante, il peut profiter du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Les revenus provenant de la location meublée sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En optant pour le régime réel, l'investisseur a la possibilité de déduire de nombreuses dépenses liées à l'acquisition du logement étudiant, telles que les frais d'assurance, les frais de gestion et les intérêts d'emprunt. De plus, il peut également amortir certaines dépenses, comme les coûts de construction et de rénovation du bien immobilier, ainsi que le mobilier inclus dans le logement. Une autre option est le régime micro-BIC, qui permet à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôt de 50% sur les loyers perçus, avec un montant minimum de 305 €. Pour que cette option fiscale soit réellement avantageuse, les charges supportées par l'investisseur doivent être inférieures à la moitié des loyers encaissés. Si les charges dépassent ce seuil, il est généralement préférable d'opter pour le régime réel.
La poursuite de leurs études supérieures amène nombre de jeunes gens à quitter le domicile familial pour déménager plus ou moins loin, dans une ville au cursus prometteur pour leur avenir. Pour répondre à la forte demande locative portant sur les logements étudiants, les particuliers investisseurs ont deux choix : le parc locatif privé et notamment l’achat d’une petite superficie (studio, 1 pièce ou 2 pièces) éligible à la loi Pinel 2024 ou se tourner vers une résidence étudiante dédiée.
Dans les deux cas, les avantages sont pluriels :
Une belle rentabilité liée à une demande importante avec chaque année des millions de jeunes en recherche d’un logement étudiant.
Des besoins qui augmentent chaque année dans certaines villes.
Une vacance locative inexistante ou presque du fait de la forte demande et du peu de biens disponibles à la location étudiante.
Des dossiers solides avec un loyer le plus souvent honoré par les parents. Les locataires étudiants disposent d’un ou deux garants et profitent de l’APL (Aide Personnalisée au Logement), gage de sécurité pour les bailleurs.
Ajoutons également que l’investissement dans un logement étudiant appelle un faible ticket d’entrée (à partir de 80 000€ HT environ selon les localités), rendant le placement accessible.
Une augmentation du nombre d'étudiants
La demande croissante de logements étudiants est directement liée à l'augmentation du nombre d'étudiants. Ce type d'environnement présente de nombreux avantages, tant pour les étudiants que pour leurs parents. Les logements étudiants meublés offrent à la fois sécurité et indépendance. Ils proposent également une gamme de services tels que le wifi, la location de vélos locaux, la blanchisserie, etc. De plus, ils sont situés à proximité des écoles et des transports en commun, ce qui en fait une option attrayante lorsque la résidence familiale est éloignée.
L'essor du logement étudiant privé
Malgré la forte demande de logements étudiants dans des emplacements spécifiques, l'offre peine à suivre. Il en résulte des tensions considérables sur le marché du logement étudiant. Il n'y aurait ainsi que 350 000 logements disponibles pour plus d'un million de demandes annuelles. Sur ces 350 000 logements, seulement 17% répondent à la demande locale, les autres étant gérés par le CROUS.
Cette pénurie de logements étudiants incite les investisseurs à se tourner vers l'achat de résidences services pour étudiants. Cette demande locale élevée, combinée à des prix abordables pour les logements étudiants, garantit un taux de rentabilité élevé.
Une gestion déléguée à un professionnel
En tant que propriétaire d'un bien locatif en LMNP, il est obligatoire d'utiliser un bail commercial pour confier la gestion de vos logements à un professionnel qualifié. En d'autres termes, l'ensemble de l'immeuble est loué à un gestionnaire qui sous-loue ensuite les appartements aux étudiants. Ce gestionnaire est responsable de l'entretien des services de la résidence et de la recherche de nouveaux locataires. Être propriétaire d'une résidence dans le cadre du LMNP offre une tranquillité d'esprit pour le propriétaire bailleur.
Des paiements sécurisés
La sécurité des revenus locatifs est un autre avantage de l'investissement en LMNP. Les loyers sont généralement payés à l'avance et représentent souvent douze mois de revenus grâce à la caution commerciale. De plus, il n'y a pas de perte de revenus locatifs pendant les périodes de vacances. Ainsi, si vous souhaitez bénéficier d'une source de revenus complémentaires sûre et régulière, cette forme d'investissement est vivement recommandée
Dans quelles villes investir dans un logement étudiant en 2024 ?
Les derniers chiffres publiés par le ministère de l'Enseignement supérieur et de la Recherche montrent le nombre de nouveaux étudiants arrivant dans de nombreuses villes chaque année. Le nombre d'étudiants ne cesse d'augmenter alors que l'offre de logements pour étudiants est largement insuffisante. Depuis le boom démographique de 2000, le nombre d'étudiants ne cesse d'augmenter. Les prévisions tablent sur 3 millions d'étudiants en France d'ici 2030.
Si la liste n'est pas exhaustive, la FNAIM a dressé une liste des villes étudiantes moyennes les plus attractives pour investir en raison de leur prix au m² encore accessible. Ainsi, la Fédération Nationale de l'Immobilier et l'Observatoire Clameur des Loyers ont annoncé des rendements locatifs atteints dans les villes suivantes :
6,7€ de résultat net à Saint-Étienne.
5,7 % de production nette à Limoges.
5,2 % de résultat net à Valenciennes.
4,8€ de bénéfice net à Nancy.
4,7€ de bénéfice net à Brest. Les recherches incluses dans Le Parisien montrent également d'autres villes qui sont très intéressantes pour investir dans le logement étudiant, à savoir :
Metz.
Le Havre.
Rouen.
Bordeaux.
Nantes. renne.
Avignon.
Montpellier.
Lille.
Ajouter à cette liste Poitiers avec 18,53 % de logements étudiants, Toulouse avec 13,78 % de logements étudiants et Strasbourg avec 12,80 % de logements étudiants. Une autre étude publiée par l'Étudiant permet le croisement des données. Pour les médias, les 4 villes les plus attractives pour l'année scolaire 2024 en termes d'effectifs étudiants sont :Toulouse.
renne.
Montpellier.
Strasbourg.
Les villes de taille moyenne avec des prix immobiliers raisonnables sont un bon choix pour investir dans des logements étudiants.
Comment réussir son investissement dans un logement étudiant ?
Pour assurer le succès et la rentabilité de votre investissement locatif, tous les critères du placement doivent répondre aux besoins des étudiants :
La proximité des écoles ou universités.
La proximité du centre-ville.
La proximité des commodités.
La proximité des lieux de vie et de sortie.
La proximité des transports en commun mais aussi des gares pour rejoindre facilement leurs familles.
Un marché de l’immobilier en faveur des investisseurs, à savoir une ville dans laquelle la demande de logements étudiants est plus forte que la demande.
Pour assurer le succès et la rentabilité de votre investissement locatif, tous les critères de placement doivent répondre aux besoins des étudiants :
A proximité des écoles ou universités.
Près du centre-ville.
Proche des commodités.
Proche des lieux de vie et de loisirs.
Proche des transports en commun mais aussi proche des gares pour un accès facile à leurs familles. Un marché immobilier qui profite aux investisseurs, notamment une ville où la demande de logements étudiants est supérieure à la demande.
Le montant de la taxe foncière varie selon les localités.
Les prix et les loyers sont moyens pour la région et pour ce type de propriété.
…
Un investisseur qui se place dans un bien immobilier vide doit également intégrer le coût de l'ameublement s'il souhaite le louer en meublé.
Enfin, le budget de l'immeuble doit être pris en compte dans le calcul des rendements locatifs.
un nouveau choix de logement étudiant Pinel par exemple, ou un logement meublé dans une résidence étudiante neuve, qui donne droit à une exonération totale ou partielle de taxes foncières pendant deux ans, pour profiter d'un arrêt de travail et réduire les frais de notaire (environ 2 à 3 %).
Comment investir dans un logement étudiant ?
Comme mentionné précédemment, les particuliers ont deux options principales pour investir dans un logement destiné aux étudiants.
La première option consiste à choisir un logement neuf éligible à la loi Pinel 2024, spécialement conçu pour les étudiants. Ce type de logement se présente généralement sous la forme d'un studio, d'un appartement d'une seule pièce ou parfois même d'un appartement de deux pièces. Le logement est loué non meublé et peut éventuellement être loué à d'autres types de locataires. En optant pour cette option, le particulier bénéficie également d'une réduction d'impôts pouvant atteindre 63 000 €. Vous pouvez en savoir plus sur la loi Pinel 2024 pour obtenir des informations détaillées à ce sujet.
La deuxième option consiste à choisir une résidence étudiante dédiée. Les logements étudiants dans ces résidences sont déjà meublés. Les avantages de l'immobilier neuf garantissent un bien confortable et recherché, et le particulier bénéficie également d'avantages fiscaux considérables. Par exemple, s'il conserve le bien pendant 20 ans, il peut obtenir un remboursement de la TVA. De plus, il peut accéder au dispositif fiscal LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), ce qui permet de réduire une grande partie des revenus fonciers. Dans ce cas, il est possible d'amortir le mobilier et l'immobilier sur une période allant de 20 à 30 ans.
Quelles sont les attentes des étudiants en matière de logement étudiant ?
Les résidences étudiantes répondent parfaitement aux besoins et aux souhaits des jeunes qui poursuivent leurs études. Selon une récente étude publiée par LocService.fr, les étudiants ont plusieurs critères importants en matière de logement :
Ils recherchent un logement moderne et confortable.
Les petites chambres de 10 m² ne sont plus très populaires. Ils préfèrent les studios ou les appartements d'une pièce d'une superficie de 18 m² ou plus.
45% des personnes interrogées préfèrent un logement étudiant meublé.
55% des personnes interrogées préfèrent louer un studio ou un appartement d'une pièce.
19% des personnes interrogées préfèrent louer un appartement de deux pièces pour bénéficier d'un espace plus spacieux.
20% des étudiants recherchent une colocation pour avoir plus d'espace, vivre en communauté et réaliser des économies.
44,3% des étudiants restent dans le même logement pendant 12 à 36 mois.
33,9% des étudiants restent dans le même logement pendant 6 à 12 mois.
Investir en résidence étudiante : quels avantages fiscaux ?
VOUS ALLEZ POUVOIR EN BÉNÉFICIER :
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) :
Récupération de TVA
Amortissement loueur en meublé non professionnel
Le Régime Micro BIC : abattement forfaitaire de 50%
>> En savoir plus sur le statut LMNP
Résidences étudiantes : investir via le statut LMNP/LMP
La plupart des investisseurs envisagent d'acheter un studio dans l'immobilier ancien pour le louer meublé ou non meublé lorsqu'ils souhaitent investir dans un logement étudiant.
Cependant, il existe une autre option d'investissement locatif : les résidences étudiantes neuves ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) en utilisant le statut LMNP/LMP (Loueur Meublé Non Professionnel - Loueur Meublé Professionnel).
Ce statut défiscalisant vous permet d'investir dans la location meublée, que ce soit pour des séjours de courte, moyenne ou longue durée, et dans différents types de résidences (étudiantes, médicalisées, touristiques, etc.). En retour, vous bénéficiez d'avantages fiscaux intéressants qui ne sont pas offerts par un investissement immobilier classique, c'est-à-dire non défiscalisé.
Selon certaines conditions, avec les statuts LMNP/LMP, vous pouvez profiter d'une exonération d'impôt sur le revenu pour la plus-value immobilière, de la possibilité de récupérer la TVA ou encore d'un abattement forfaitaire de 50 % ou 71 % sur vos revenus locatifs, selon le type de location (régulière ou saisonnière).
Investir dans une résidence étudiante en utilisant le statut LMNP/LMP vous permet donc de générer des revenus supplémentaires, de développer votre patrimoine, de préparer votre retraite et de réduire vos impôts.
Investir dans une résidence étudiants : comment récupérer la TVA ?
Lorsqu'il s'agit de louer un logement meublé, vous pouvez bénéficier du statut fiscal de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ou LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Vous devez déclarer votre activité de loueur en meublé auprès du centre des impôts, où vous serez enregistré et assujetti à la TVA. Un numéro SIRET vous sera attribué. Grâce au statut LMNP, vous avez la possibilité de vous faire rembourser la TVA intégralement sur le bien immobilier. Cette particularité liée au LMNP étudiant rend l'investissement dans une résidence étudiante particulièrement intéressant.
Est-ce rentable d'investir dans une résidence étudiante ?
La rentabilité d'un tel investissement peut varier en fonction du programme immobilier ou du promoteur neuf proposant la résidence étudiante. En moyenne, ce type d'investissement peut générer un taux de rendement d'environ 3,8%.
Les avantages de l'investissement locatif étudiant
Il y a une forte demande de logements étudiants, alors que le nombre d'étudiants augmente et que la durée des études s'allonge. Les solutions d'hébergement public peinent à répondre à cette demande croissante. Le CROUS ne gère qu'environ 150 000 logements et l'offre des foyers sociaux est très limitée par rapport aux demandes de logement qui affluent chaque année. Ainsi, lorsque les étudiants quittent le foyer familial, ils se tournent dans la majorité des cas vers le marché locatif privé.
Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?
La France compte 2,97 millions d'étudiants, ce qui en fait le troisième pays d'accueil de doctorants étrangers au sein de l'OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques). En 2020-2021, il y avait 365 000 étudiants étrangers en France, selon les données fournies par Campus France. Que ce soit la population étudiante française ou étrangère, elle est en constante augmentation (augmentation de 70 % en 20 ans).
Ainsi, investir dans une résidence étudiante est un choix judicieux car il s'agit d'un marché porteur où la demande est élevée.
Les résidences étudiantes offrent un logement idéal pour les étudiants, avec de nombreux services tels que les laveries, les services d'accueil et de nettoyage, ce qui rassure également les parents. Les étudiants peuvent donc se concentrer sur leurs études.
Du point de vue de l'investisseur, la résidence étudiante offre une certaine sécurité grâce au bail commercial qui régit la relation entre l'investisseur et la société d'exploitation ou de gestion de la résidence, en répertoriant toutes les dépenses ou frais liés à la résidence.
De plus, une résidence étudiante offre des rendements plus intéressants que l'immobilier résidentiel classique. Enfin, le bien se revend plus facilement en raison de la forte demande de logements étudiants.
Lorsque vous envisagez d'investir dans l'immobilier, il est essentiel d'étudier attentivement la rentabilité de votre projet. De nombreux investisseurs parviennent à réaliser des projets autofinancés, même en période de crise.
Ces dernières années, on a observé une hausse nette des prix de l'immobilier partout en France. Investir dans des résidences étudiantes est une excellente idée. Chaque année, des millions d'étudiants recherchent des logements à loyers abordables et privilégient généralement les résidences par rapport à la colocation. La population étudiante ne cesse de croître, et la demande de résidences est de plus en plus importante. C'est pourquoi de nombreux investisseurs se concentrent sur le marché immobilier locatif destiné aux étudiants.
Un marché dynamique Le marché des résidences étudiantes ne connaît jamais de crise ! Bien qu'il y ait plus de 350 000 logements destinés aux étudiants, la demande reste toujours supérieure à l'offre (3 à 4 fois plus élevée).
Si vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif, les résidences pour étudiants offrent les meilleures opportunités à saisir. Avec ce type de biens immobiliers, vous avez l'assurance de trouver facilement des locataires tout au long de l'année.
Un investissement accessible à tous Ce type d'investissement est relativement accessible à tous. En fonction de la ville, il est possible de devenir propriétaire d'une résidence étudiante pour un montant d'environ 100 000 euros. Le ticket d'entrée est à la portée de tous ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif, même avec un budget relativement limité. Il est possible de financer ce projet avec un prêt immobilier, avec ou sans apport personnel.
Une gestion simplifiée De nombreux investisseurs optent pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). La gestion de leurs biens immobiliers est alors déléguée à un prestataire externe. Ce dernier se charge de trouver des locataires, de collecter les loyers et de s'occuper des tâches chronophages. Une gestion simplifiée vous permet de vous concentrer sur vos projets, vos activités et les tâches à haute valeur ajoutée.
Une rentabilité intéressante :
Est-ce rentable d'investir dans une résidence étudiante ? C'est la question la plus importante à se poser. La réponse est simple : en moyenne, le rendement annuel est de 3% à 4%, en fonction de l'emplacement. La rentabilité d'une résidence étudiante est supérieure à celle d'un bien immobilier classique destiné à la location.
Une fiscalité attractive Le statut LMNP Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel offre de nombreux avantages. Les résidences étudiantes sont souvent louées meublées, avec des "chambres clés en main". En choisissant d'investir dans une résidence étudiante et en adoptant le statut LMNP, vous serez imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui vous permettra de bénéficier d'une réduction d'impôts significative.
Mais ce n'est pas tout. Le statut LMNP vous permet de déclarer vos revenus locatifs selon le régime du micro-BIC (avec un abattement de 50%) ou selon le régime réel (avec la déduction de nombreuses charges et dépenses).
Marché secondaire LMNP ancien : une offre limitée
Au cours des dernières années, les résidences gérées ont connu une croissance significative pour répondre aux besoins croissants de notre société. Cette expansion est due à une demande accrue de services liés aux loisirs, à l'augmentation du nombre d'étudiants, au vieillissement de la population et à la croissance du tourisme d'affaires. Au cours des 20 dernières années, plus de 350 000 biens immobiliers ont été vendus sur le marché des résidences de services. Le terme "investissement sur le marché secondaire" fait référence à l'achat d'une propriété existante, par opposition à l'acquisition dans le neuf ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). Il s'agit d'un marché où les propriétaires cherchent à revendre les appartements qu'ils ont précédemment acquis dans ces résidences. Les raisons peuvent varier, allant du besoin de liquidités pour d'autres projets à des changements familiaux tels que le divorce ou le décès, par exemple.
Quels sont les avantages associés à l'achat d'un appartement ancien dans une résidence de services ?
L'achat d'un appartement ancien dans une résidence de services présente plusieurs avantages. Tout d'abord, le prix peut être attractif, surtout si le bien est récent et bien entretenu, et si le vendeur souhaite conclure rapidement la vente. Dans certains cas, cela peut permettre à l'investisseur de bénéficier d'une réduction par rapport à l'achat d'un bien neuf dans la même zone. Ainsi, le rendement de l'investissement peut être plus intéressant, car les loyers pratiqués sont généralement identiques à ceux des biens neufs, ce qui entraîne un rapport plus favorable entre le prix d'achat et les revenus locatifs. De plus, étant donné que la résidence est déjà construite et exploitée, il est possible de la visiter pour se faire une idée de l'environnement et de son état général.
Un autre avantage non négligeable est la possibilité de bénéficier d'un revenu immédiat. Il n'est pas nécessaire d'attendre que la résidence soit construite pour commencer à percevoir des revenus locatifs.
Enfin, la lisibilité de l'investissement est un point essentiel. Dans le cas d'un achat dans une résidence gérée, le choix de l'exploitant est crucial pour le succès de l'investissement. Lors de l'achat, il est possible de vérifier immédiatement la capacité de l'exploitant à gérer efficacement la résidence, ce qui n'est pas toujours possible dans le cas d'un investissement dans le neuf. La solvabilité et la qualité de la résidence de services peuvent être analysées et documentées. En plus de connaître les caractéristiques du bien, son emplacement et son environnement, il est possible, avec l'aide d'experts patrimoniaux, de vérifier les conditions de renouvellement du bail commercial, telles que sa date d'échéance. Plus celle-ci est proche, plus il est important d'évaluer si le prix d'achat est en adéquation avec le marché immobilier et l'état du bien, en prévision de travaux éventuels à venir, et de vérifier qui prendra en charge ces travaux : le gestionnaire ou le propriétaire. De même, en ce qui concerne les charges fixes et les frais annexes, il est possible d'avoir une visibilité sur les éléments susceptibles d'affecter le rendement futur de l'investissement. Il est également possible de comparer les loyers pratiqués par rapport aux services proposés, à la concurrence et à la rentabilité de la résidence pour évaluer leur adéquation.
En résumé, l'achat d'un appartement ancien dans une résidence de services offre des avantages tels qu'un prix potentiellement avantageux, une visibilité sur le bien, la possibilité de générer des revenus immédiats et une meilleure compréhension de l'investissement grâce à la vérification de l'exploitant et des conditions de bail.
