Les éléments essentiels pour garantir le succès de votre premier investissement immobilier. La première étape cruciale est de vous documenter de manière approfondie. Vous devrez étudier le marché locatif ainsi que les différentes options de logements disponibles. L'objectif est de constituer un patrimoine solide. Dans le cadre de votre projet d'investissement locatif, il est conseillé d'opter pour un bien plutôt orienté vers un caractère patrimonial.

Les clés pour réussir votre premier investissement immobilier

Investir dans l'immobilier : pour qui ?

L’investissement immobilier locatif peut intéresser tous les Français. Tous les ménages sont concernés par les problématiques de la retraite, de la protection de la famille ou de l’accès à la liberté financière. Investir dans l’immobilier peut répondre à ces besoins.

Même sans capital ou apport personnel, cet investissement est accessible à tous grâce notamment au crédit immobilier octroyé par les banques. Pour que cette solution soit optimale cependant, une stratégie doit être mise en place en amont.
Investir pour la première fois : par quoi commencer ?

Votre budget

Pour commencer, vous devez définir le budget dont vous disposez pour ce projet. Le montant disponible guide la recherche du meilleur bien immobilier. Appartement ou maison, vous saurez quel type de placement vous convient le mieux.

Votre capacité de remboursement du prêt immobilier contracté

Une fois que le financement est validé via des prêts immobiliers, vous pouvez vous tourner vers un agent immobilier pour trouver l’investissement idéal. Chaque personne qui souhaite investir doit tout d’abord se demander si elle est capable chaque mois de rembourser les mensualités de crédit. Le taux d’endettement et le reste à vivre sont donc importants dans un tel projet.

Même si les loyers perçus couvrent une partie du remboursement du crédit immobilier, vous devez aussi vous investir financièrement pour réaliser votre objectif. Vous devez prévoir les charges liées à votre investissement : taxe foncière, taxe d’habitation, charges de copropriété et, dans le cas d’un achat immobilier dans l’ancien, le coût des travaux.
Avant de faire un investissement locatif : à quoi faut-il faire attention ?
L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement
Le critère le plus important en matière d’investissement immobilier locatif est avant tout l’emplacement. La région ou la ville choisie doit avant tout être dynamique. Le logement en lui-même doit bien être desservi en transports en commun ou en axes autoroutiers. Pour répondre à la majorité des besoins des Français, il doit se trouver proches des commerces, des écoles et des hôpitaux. Pensez aussi aux espaces extérieurs car les locataires sont de plus en plus sensibles à cet aspect.

Un investissement immobilier près de chez soi, une bonne idée ?

Bien souvent, les investisseurs préfèrent un bien immobilier près de chez eux pour pouvoir se charger eux-mêmes de la gestion locative. Quel que soit le lieu où vous investissez, mieux vaut confier la gestion commerciale, juridique et technique de la location à un expert. Déductibles des impôts, les frais de gestion sont limités et permettent finalement de vivre plus sereinement son investissement locatif. Le gain de temps est énorme en déléguant toutes les tâches liées à son premier investissement immobilier.

Un bien immobilier facile à revendre

Vous devez également penser à la revente de l’investissement immobilier. De préférence, privilégiez un achat immobilier que vous pourrez revendre facilement à un panel d’acquéreurs assez large.

Quel type de bien immobilier choisir pour son premier investissement immobilier ?

Pour votre premier investissement immobilier, choisissez le T1 ou le T2
Lorsque vous avez trouvé la résidence idéale, avec un bon emplacement, vous pouvez investir dans un T1 ou un T2 pour votre premier investissement locatif. Ce type de bien immobilier va en effet attirer le plus grand nombre de locataires.

Pour un premier investissement, le budget nécessaire pour un achat de T1 ou T2 est abordable. De plus, la flexibilité est assez intéressante puisque vous pouvez le louer vide ou meublé et profiter de différentes lois de défiscalisation. De préférence, le logement devra disposer d’un balcon ou d’un jardin pour répondre à la demande des locataires.

Où réaliser votre premier investissement immobilier ?

De belles opportunités de ce type sont à saisir à Clermont-Ferrand, Montpellier, Nice, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, Caen, Strasbourg ou Lille. Si vous recherchez dans quelle ville investir, la demande locative augmente dans toutes ces communes. L’investissement à Paris peut également être intéressant, notamment au niveau patrimonial. Toutefois, les villes de l’agglomération parisienne peuvent offrir une meilleure rentabilité que la capitale.

Comment financer votre premier investissement immobilier ?

Pour obtenir un crédit immobilier avantageux, vous devez constituer un dossier solide, articulé autour de 4 grands thèmes :

Les revenus et le statut professionnel (CDD, CDI, auto-entrepreneur, intérimaire, intermittent du spectacle, etc.)
Les charges : le taux d’endettement est calculé à partir des crédits en cours. Le Haut Comité de Stabilité Financière demande à ce qu’il ne dépasse pas 35 % des revenus.
Le fonctionnement du compte : découverts, gestion de vos ressources mensuelles sur les trois derniers mois.
L’épargne disponible pour constituer un apport personnel mais aussi pour faire face aux différents aléas de la vie.
À partir du moment où votre dossier est bien travaillé, tous les profils d’emprunteurs peuvent trouver un prêt immobilier qui leur correspond. Un apport personnel constitue toujours un atout. Les banques attendent que vous puissiez assumer les frais de notaire. Étant donné qu’ils se situent entre 2 et 3 % pour un achat immobilier dans le neuf, l’apport personnel peut être moindre. Selon votre profil, vous pouvez même obtenir un financement sans apport personnel : un financement dit à 110%.

Sachez que la durée du prêt immobilier est également modulable. Pour obtenir des mensualités facilement remboursables, vous pouvez emprunter pendant 25 ans dans l’immobilier ancien ou 27 ans dans le neuf.

Quels dispositifs fiscaux et statuts choisir pour optimiser votre premier investissement ?

La loi Pinel, qui existe depuis 2014, vise une réduction d’impôt pour le propriétaire, afin de créer une offre de logements dans les zones tendues. Cet avantage fiscal dépend de la durée de mise en location du bien immobilier. Bien entendu, vous devrez respecter les plafonds de ressources des locataires et de loyer pour pouvoir y prétendre. Dès 2023, les logements qui ne satisfont pas les critères de performance énergétique de la loi Pinel + continueront à profiter de la loi Pinel classique. Par contre, le montant de leurs réductions fiscales s’en verra diminué.

De son côté, le statut LMNP offre des avantages aux propriétaires qui louent un logement meublé. Investir en LMNP permet de se constituer un patrimoine ou de générer des revenus complémentaires. Bien entendu, le logement doit être équipé de tous les meubles obligatoires. Les loyers perçus sont donc peu ou pas du tout fiscalisés. Ce statut peut être utilisé aussi bien pour un logement ancien ou neuf. Par contre, il ne peut être cumulé avec une loi de défiscalisation.

Premier investissement immobilier : Neuf ou Ancien ?

Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, vous avez le choix entre un logement neuf ou ancien. Au-delà du prix en euros, d’autres critères peuvent vous orienter dans votre choix de logement pour votre investissement immobilier.

L’écoresponsabilité

--Un investissement locatif dans le neuf permet de répondre aux normes gouvernementales en matière d’habitat. L’entrée en vigueur de la RT 2020 constitue un défi supplémentaire pour les promoteurs qui doivent programmer des nouvelles constructions en accord avec cette nouvelle réglementation.

Il faut noter également que le locataire s’intéresse désormais de près au diagnostic de performance énergétique (DPE).

Pour un logement neuf, la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre sont limitées grâce aux normes de construction strictes à respecter.

Par contre, un achat dans l’immobilier ancien demandera quelques travaux pour satisfaire la norme RE 2020.

À savoir

A compter de 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m² par an en énergie finale (et non primaire comme le calcul du DPE) seront interdits à la location. Cette interdiction sera étendue à tous les logements classés G à partir de 2025. En 2028, ce sera au tour des logements classés F tandis que les logements classés E le seront à partir de 2034. Si vous décidez de vous tourner vers un achat dans l’ancien, prévoyez des travaux de rénovation énergétique pour présenter un DPE qui ne conduise pas à une interdiction de louer. Autrement, nous vous conseillons de vous tourner vers l’immobilier neuf.

La rentabilité

Compte tenu de la loi interdisant les passoires thermiques en 2023, le marché de l’ancien peut paraître plus risqué que le neuf. L’ancien, moins cher, demande bien souvent des travaux qui vont réduire votre rentabilité. Le neuf, de son côté, peut paraître moins rentable si vous passez par du Pinel puisque l’investissement immobilier est soumis à de nombreuses règles. Toutefois, sur le long terme, ces dispositifs de défiscalisation augmentent la rentabilité. Voilà pourquoi un investissement immobilier se prépare. Le bien immobilier est choisi avec soin. De préférence, vous vous tournerez vers un logement nécessitant peu de travaux avant sa mise en location.

Cinq conseils avant de vous lancer dans l’investissement immobilier

Vous venez d’avoir une opportunité proposée par une connaissance, vous avez trouvé un super plan sur Internet ou sur un réseau social ? Méfiance, prenez le temps de réfléchir avant de foncer tête baissée sur le premier investissement venu…

Conseil n°1 : Prenez le temps de la réflexion pour bien choisir

Un achat immobilier, même modeste, ne s’improvise pas. C’est un investissement durable qu’il faut soigneusement préparer en amont. De plus, il vous en coûtera au minimum quelques dizaines de milliers d’euros, il ne faut donc pas le choisir à la légère.

Vous le sélectionnerez en fonction de critères personnels relatifs à son prix, son esthétique, son emplacement, mais ne devez en aucun perdre de vue son potentiel locatif. Sollicitez votre entourage, si une majorité ne louerait pas ce bien immobilier, c’est un signal d’alarme fort : ne l’achetez pas.

Conseil n°2 :Sachez ce que vous souhaitez faire du bien acquis dans quelques années

C’est sans doute la première question à vous poser. Si vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale par exemple, vous aurez peut-être envie d’acheter une maison pour la louer afin d’y habiter plus tard. Au contraire, si vous avec un mode de vie nomade, vous préférerez un bien facile à louer et à gérer à distance, etc.

Vous devrez également vous poser la question de savoir si vous faites l’acquisition d’un bien immobilier à destination des particuliers ou des professionnels. Le type de bail à mettre en place n’est pas le même et les baux professionnels sont plus souples en cas de non-paiement des loyers par exemple.

Conseil n°3 : Définissez le profil de votre locataire idéal

En fonction de votre investissement, vous allez privilégier les étudiants avec caution parentale dans une ville universitaire, une famille avec enfants dans une grande maison à la campagne sous certaines conditions de revenus, un résident principal ou secondaire si vous détenez des parkings, etc.

Sans tomber dans les clichés, le bien immobilier que vous choisirez définira le profil du locataire auquel vous aurez affaire. Dans tous les cas, pour être sûr de louer votre bien et éviter les périodes d’inoccupation, retenez que le choix de son emplacement est absolument primordial !

Conseil n°4 : Établissez votre budget en fonds propres et en financement

Pour réaliser votre premier investissement locatif, il est nécessaire de disposer d’un apport sans casser votre épargne afin d’obtenir un prêt aux conditions avantageuses. Par ailleurs, les mensualités des loyers perçus couvrent rarement les frais inhérents à votre prêt et aux charges fiscales afférentes.

C’est donc le montant de votre apport et la somme mensuelle que vous pouvez injecter dans le projet d’investissement locatif qui vient définir le montant de votre acquisition. N’hésitez pas à réaliser des simulations en ligne pour avoir une idée précise du montant que vous pouvez emprunter.

Étapes de votre premier investissement immobilier 

Fixez votre type d’investissement

Un investissement immobilier reste le plus intéressant dans la mesure où vous décidez dès le début de la teneur de votre projet. Ainsi, pour vous donner les meilleures chances dans l’achat et la mise en œuvre d’un projet immobilier, n’hésitez pas à solliciter l’assistance d’une agence spécialisée, d’autant plus s’il s’agit de votre premier investissement locatif. Vous éviterez ainsi de multiplier les faux pas susceptibles de miner le bon déroulement de votre projet immobilier. Vous avez trois cas de figure : Vous pouvez investir pour vous constituer un patrimoine ; investir dans l’objectif de trouver la rentabilité, avant de le revendre à terme pour une plus-value ; vous pouvez aussi effectuer un investissement dans l’objectif de trouver de la rentabilité dans une location permanente.

La constitution d’un patrimoine

Votre projet d’investissement locatif consiste à choisir un bien de type plutôt patrimonial. Dans ce contexte, les immeubles qui affichent plusieurs années au compteur vous assureront les meilleurs bénéfices. En l’obtenant à un petit prix d’achat, vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux mais aussi bien par rapport aux travaux à effectuer, ce qui vous assure un loyer aligné au prix normal du marché. Vous obtenez ainsi une source de revenus susceptible de satisfaire une bonne partie de votre échéancier. Par ailleurs, effectuer un investissement locatif immobilier vous permet également de transmettre votre patrimoine à votre descendance, si vous en décidez ainsi.   

L’objectif d’une revente

Le principe de cette catégorie d’investissement immobilier repose surtout sur le tri judicieux de l’emplacement, et du type de locataire. Lorsque vous achetez un immeuble dans l’ancien, vous avez normalement plusieurs options pour obtenir une rentabilité le plus rapidement possible. Vous pouvez par exemple opter pour une remise en état simple, ou une transformation totale, en fonction du bien que vous venez d’acquérir. L’étude du marché doit alors être effectuée minutieusement, et l’agence intervient à ce niveau pour vous orienter vers les meilleurs créneaux. En choisissant une ville comme Paris, vous disposez d’un débouché intéressant quant à l’aboutissement de votre projet. D’autres grandes villes de France proposent également les mêmes possibilités, toutefois vous devez étudier chaque marché spécifique et suivre la tendance, avant de décider de passer à la revente. Ciblez les meilleures opportunités de location en attendant, car vous devez garder en tête que vous devrez normalement épuiser les échéances de votre crédit avant de passer à cette étape finale. Vous disposerez ainsi d’un bien immobilier libéré de toute charge financière et bénéficiant d’une plus-value substantielle.

La recherche d’une rentabilité permanente

Cette option constitue généralement la décision idéale pour un premier investissement locatif. Avec l’accompagnement d’une agence professionnelle, vous pourrez effectuer les différentes opérations pour la mise sur le marché de votre logement. Après la recherche du bien, l’achat et la remise en état, elle vous aidera également l'ameublement, la décoration et pour le passage de l’annonce, la fixation des loyers, et la sélection du locataire. La seule mission qui vous incombe totalement se résumera généralement au remboursement de l’emprunt, selon la durée et le taux pour lequel il vous a été accordé.

Le choix de la fiscalité

La dernière étape pour compléter les données afin de compléter votre dossier de demande de financement auprès d’une banque ou d’un organisme financier concerne la détermination de la fiscalité qui vous sera la plus avantageuse. En ce qui concerne l’immobilier ancien, parachever les travaux de remise en état en optant pour le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), ce dispositif représente une bonne option. En effet, outre les diverses réductions d’impôts et les subventions dont vous pouvez bénéficier, la mise à disposition d’un appartement ou d’une maison en meublé vous assure toujours un meilleur revenu locatif. En effet, les loyers sont toujours plus élevés, et ce genre d’offre répond aux besoins de la plupart des locataires.

Montez votre dossier bancaire

Lorsque vous avez rassemblé toutes les données relatives à votre premier investissement immobilier locatif, vous pouvez procéder à l’opération finale : le montage de votre business plan, à soumettre à un établissement bancaire, ou à un organisme de financement. Là encore, l’assistance d’une agence spécialisée peut vous épargner de nombreuses difficultés. Comme elle connaît les tendances du marché immobilier dans lequel vous engagez votre investissement locatif, elle saura comment mettre en avant les arguments nécessaires pour soutenir votre demande de crédit. Elle pourra également compléter la liste des documents et éléments nécessaires pour monter un dossier bancaire. Les conseils vous seront également prodigués pour la meilleure sélection de contrat, notamment sur les détails du prêt immobilier : le montant à demander pour l’acquisition et les travaux, la nature du financement à demander, la négociation du taux, mais surtout la durée du crédit. Pour information, plus les mensualités sont longues, plus vous gagnerez en termes de gain locatif. Bref, pour vous permettre d’assurer que votre premier investissement immobilier locatif soit rentable, contactez une agence professionnelle.