Les programmes immobiliers deviennent généralement "concrets" pour un acheteur lorsque les travaux débutent. Pour vous aider à mieux appréhender votre achat en VEFA, nous vous expliquons, étape par étape, la vie d'un projet immobilier de sa préparation à sa livraison.
La première étape d'un programme neuf est, bien entendu, de trouver un terrain constructible, bien situé. Cette mission est réalisée par le développeur foncier. Ses connaissances en urbanisme et en droit lui permettent, au-delà du "choix" du terrain, de participer à l'étude de faisabilité.
Une fois le terrain validé, le promoteur immobilier réalise alors plusieurs études (des sols, de la pollution, de marché…) et se rapproche de la mairie afin de connaitre ce qu’autorise le PLU (Plan Local d’Urbanisme), ainsi que les besoins pour optimiser la typologie des logements et être en adéquation avec le type de commerces à intégrer dans l’environnement éventuellement.
Le promoteur signe une promesse d’achat avec le propriétaire du terrain, l'autorisant à finaliser son étude avec l’architecte et à déposer la demande de permis de construire. Il faudra attendre un minimum de 4 mois pour en obtenir la validation si le programme est conforme aux règles d'urbanisme et si aucun recours n'est déposé.
Suite à la réception de la validation du permis de construire et de sa purge, la phase de pré-commercialisation débute. Entrent en jeu, à ce moment, les responsables du programme et l'équipe marketing qui vont définir la grille de prix en correspondance avec ceux du marché, les briefings vendeurs et la stratégie de communication.
L'étape d'après est l'installation du bureau de vente et le lancement commercial. Moment crucial où le programme est dévoilé au grand public et où les premières réservations peuvent être faites. Lorsque 30% des logements ont trouvé leur acquéreur, les travaux de construction peuvent commencer car le promoteur aura obtenu sa GFA (Garantie Financière Achèvement).
C’est alors que le responsable de programme va lancer ou valider les appels d’offres pour le gros œuvre.
La construction débute avec le gros œuvre (terrassement, fondation, charpente etc.), soit l'ossature de l'immeuble et se poursuit avec ce que l'on appelle le second œuvre (électricité, sanitaires, chauffage, peintures et revêtements etc.), qui correspond aux finitions. La phase de construction se découpe en plusieurs étapes clefs lors desquelles le promoteur émet des appels de fonds aux acquéreurs afin de financer l’étape validée.
- 30% à l'acte authentique
- 5% à l'achèvement des fondations
- 25% à l'achèvement de la dalle du rez-de-chaussée
- 10% lorsque le toit est posé (on appelle cela « la mise hors d’eau »)
- 20% à la pose des cloisons
- 5% quand les travaux sont achevés
- 5% à la livraison
Environ un an avant la livraison, les acquéreurs sont conviés à choisir leurs revêtements.
Un mois avant la fin des travaux, le promoteur organise la pré-livraison. Les futurs propriétaires peuvent alors visiter leur appartement et ont la possibilité d’émettre des réserves (en cas de défauts de construction ou de finition constatés dans le logement). Elles seront alors levées avant la remise des clefs.
Quand l’immeuble est livré, les propriétaires ont alors un mois pour notifier par lettre recommandée les éventuels dysfonctionnements identifiés afin que le promoteur engage les travaux nécessaires. Au terme de ce mois, ce sont les garanties biennale et décennale qui sont appliquées.
