Aujourd’hui, en tant qu’acheteur ou investisseur, deux choix s'offrent à vous : acheter un bien immobilier neuf ou acheter un bien immobilier ancien. Un achat immobilier doit être réfléchi et nous vous accompagnons pour vos projets d’achat neuf.

LOGEMENT NEUF

Lorsqu’on parle d’un bien immobilier neuf, c’est qu’il est sorti de terre depuis 5 ans maximum. Un logement neuf est très souvent un achat sur plan. Le prix du logement prend en compte principalement la localisation, les commodités proches, l’étage du logement, le nombre de pièces entre autres.

Avantages dans l'achat d'un bien immobilier neuf :

Frais de notaire

Tout d’abord, les frais de notaires, contrairement à l’achat dans l'ancien,
sont moins importants. Il faut compter environ 2-3 % du prix d’achat.

Taxe foncière

Vous avez également l'exonération de la taxe foncière foncière pendant 2 ans
selon la localisation de votre futur bien immobilier. 

Prêt à taux zéro ( PTZ ) 

Si vous souhaitez acheter votre bien en tant que résidence principale,
plusieurs aides financières peuvent être adressées comme le prêt à taux zéro.

Réduction d’impôt

Si vous souhaitez faire de l’investissement locatif ( achat d’un bien immobilier pour le louer),
une réduction d’impôt peut être réalisée grâce à la loi Pinel. Cette exonération est différente selon votre lieu d’achat.
Vous pouvez grâce à l’investissement locatif constituer un patrimoine immobilier.

Cependant, plusieurs conditions doivent être réunies pour bénéficier de cette réduction d'impôts :  

- Achat d’un bien locatif 
- Proposer un loyer modéré suivant la loi Pinel. Un plafond de loyer est donc à mettre en oeuvre
- 6-12 ans est nécessaire pour bénéficier de cette réduction. Evidemment, plus la location est longue, plus la réduction est importante ( environ 21% pour 12 ans)

Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

Lorsque vous achetez dans le neuf, la TVA peut passer de 20% à 5.5%. Ce taux est vraiment intéressant mais certaines conditions doivent être prise en compte : 

- Le logement construit doit se situer dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Il est également éligible s’il se situe à moins de 300 mètres de l’un de ces secteurs.

- Le logement doit devenir la résidence principale de l’acquéreur.

- L’acquéreur est soumis à un plafond de ressources selon la région de résidence et le nombre de personnes composant le foyer. Il correspond au plafond de ressources du prêt locatif social (PLS), après majoration de 11 %.

- Le coût d’achat au mètre carré, enfin, est également plafonné selon la zone géographique.

Des garanties non négligeables

• Garantie de parfait achèvement (GPA)

Cette garantie protège le nouveau propriétaire, durant 1 an, contre les défauts détectés par l’acquéreur à partir de la signature du procès-verbal de réception. 

Cette garantie couvre toutes réparations sur les aspects techniques, fonctionnels et visuels. Attention,
cette garantie ne couvre pas les défauts d’usures dus à l’utilisation du logement. 

• La garantie Biennal

Comme la GPA, cette garantie dure 2 ans et le constructeur est tenu de remplacer et de réparer tous les défauts et éléments d'équipement de l’ouvrage qui ne fonctionnent pas correctement. 

• La garantie Décennale

Grâce à celle-ci, vous êtes protégé contre les dommages affectant la solidité de l’ouvrage ou l'impossibilité d’utilisation de ce logement. Cette garantie dure 10 ans. 

Normes Énergétiques

Lorsqu’un logement est en cours de construction, il est construit suivant des normes obligatoires et notamment des normes énergétiques. L'État français impose ces normes afin de mettre en adéquation le confort des occupants  et la réduction énergétique liée à l'environnement. Par exemple, dans le cadre de la nouvelle norme RT2020, la maison a pour but de produire plus d’énergie qu’elle n’en consomme. 

Il y a donc une gestion plus intelligente des ressources et notamment une réflexion autour des matériaux utilisés par exemple. Cette recherche de la performance énergétique est importante pour le futur de la construction immobilière. 

Crédit immobilier

Lorsqu’un futur propriétaire achète dans le neuf, il doit très souvent contracter un prêt immobilier. Celui-ci doit être validé pour signer le compromis de vente. Le mois suivant la signature du contrat de vente, l’acquéreur doit simplement payer les frais liés à l’assurance du prêt. Concernant les mensualités du prêt contracté, elles démarrent seulement sur le mois qui suit la livraison et la réception des travaux.

Inconvénients d’achat dans l’immobilier neuf :

On possède tous une maison ou un appartement de rêve, le neuf offre des avantages que l’ancien
possède mais malheureusement, dans le neuf, il y a quelques inconvénients qui peuvent vous décourager. 

Projection 

Effectivement, si vous aimez bien vous projeter physiquement dans un logement, le mieux est de le visiter et de détecter son cachet. La projection est plus compliquée car le bâtiment n’est toujours pas construit où il est en cours de construction. Vous ne pourrez donc pas découvrir votre futur logement car la vente se fait sur plan. Cependant, depuis plusieurs années, les promoteurs et professionnels du secteur vous proposent des visites virtuelles qui peuvent vous aider à vous projeter.

La plupart du temps, le délai de construction peut être assez important selon les différents programmes. Vous pouvez trouver toutes ces informations sur tous nos programmes immobiliers.

Tout dépend du lieu dans lequel vous souhaitez acheter mais le budget au m2 peut être plus élevé que dans l’ancien.

 LOGEMENT ANCIEN

Un logement est ancien lorsqu’il a déjà eu un échange de propriétaire. Que ce soit une maison ou un appartement, le prix d’achat est différent d'un logement classique neuf.

Grande diversité de biens disponible rapidement 

En effet, contrairement au logement classique neuf, acheter dans l’ancien vous permet de trouver un grand nombre de biens très souvent situés en centre ville. En France, l’offre est plus grande que la demande ce qui vous permet d’avoir un choix plus important de bien.

Des prix plus accessibles

Comme vu précédemment, plus l’offre est importante, plus la possibilité de négociation est accessible. En effet, vous avez un nombre plus important de possibilités ce qui vous permet de négocier les prix à la baisse. Grâce à cela, cela peut vous permettre de couvrir partiellement ou totalement les frais de notaire et/ou des travaux de rénovation lié principalement à la remise au norme du logement. 

Si vous souhaitez faire des travaux de rénovation dans votre futur bien, la TVA liée à ces travaux sont réduit.

Aménagement plus rapide

Lorsque vous achetez dans l’ancien pour votre résidence principale, vous avez l’avantage de pouvoir bénéficier d’une installation rapide dans ce bien.

Si vous achetez en tant qu’investisseur, les revenus locatifs sont  plus rentables que dans l’ancien.

Inconvénient dans l’immobilier ancien : 

Frais à prévoir

Dans l’ancien, les frais de notaires sont plus élevés ( Environ 7-8%) contrairement au neuf, ils s'élèvent à 2-2,5%. 

Contrairement au futur propriétaire d’un bien immobilier neuf, le propriétaire d’un logement ancien doit payer la taxe foncière dès que le compromis de vente est effectif. Enfin, les aides pour acquérir un bien dans l’ancien sont plus compliquées à obtenir et plus restrictives comme par exemple le prêt à taux zéro qui n’est plus valable lorsque vous achetez dans l’ancien. 

Dans l’ancien, les éléments et les installations de la copropriété sont vétustes, ce qui entraîne donc un coût des charges plus élevé. Il a la possibilité de lire le carnet de la copropriété afin de connaître la tenue des parties communes, les travaux qui ont été votés et les travaux à venir. 

Mise au norme et Rénovation 

Un logement ancien à beaucoup de qualité mais également des défauts. Il faut donc prévoir très souvent des travaux de rénovation et des travaux de mise en conformité afin de répondre aux nouvelles attentes en termes de performances énergétiques et environnementales. Vous avez l'obligation de réaliser ces mises aux normes afin de respecter les nouvelles réglementations imposées par l’Etat. 

Vous avez dans cet article les principales différences entre neuf et l'ancien. N'hésitez pas à nous contacter pour votre projet immobilier. Vianova vous accompagne tout au long de ce projet.