Toutes les étapes pour acheter sur plan sans risque
La VEFA, appelée aussi vente sur plan ou Vente en l’État Futur d’Achèvement, est un contrat privé entre un promoteur et un acquéreur d’un bien immobilier neuf, avec des travaux prévus ou en cours.
Chez Vianova, plusieurs programmes neufs actuellement commercialisés en VEFA illustrent bien ce mode d’achat : à Perpignan (66) avec LE CONSERVATOIRE, à Toulouse (31) avec CASA TRENDY, ou encore à Créteil (94) avec NEXUS-CRETEIL.
Les trois étapes principales de l'achat d'un bien sur plan
Lorsque vous souhaitez acheter sur plan, vous devez respecter une procédure codifiée dans l’optique de protéger l’actuel et son nouvel acquéreur. Cette procédure se déroule en 3 étapes phares :
La signature du contrat de réservation
La toute première étape pour acheter sur plan votre bien immobilier est la signature du contrat de réservation, appelé aussi le contrat préliminaire de réservation. Il précise et énonce l’accord entre le vendeur ( le promoteur ) et l’acheteur. Afin de valider ce contrat, un dépôt de garantie doit être réalisé par l’acheteur pour confirmer la réservation du lot.
Vous devez vous rendre chez le notaire et signer le contrat de vente du bien sur plan. Vous avez un délai de rétractation de 10 jours ouvrés avec la loi Macron. Une lettre recommandé doit être envoyez afin d’officialiser la réservation du bien.
Choisir son prêt immobilier
Concernant votre prêt immobilier pour votre VEFA, vous avez le choix entre une Banque Nationale de préférence (les taux sont plus intéressants que les banques indépendantes pour des prêts aussi hauts), ou des courtiers immobiliers. Le grand avantage d’un courtier immobilier est qu’il vous conseille, vous accompagne et négocie à votre place le taux du prêt.
La signature de l'acte de vente définitif
La signature de l’acte de vente définitif se déroule chez le même notaire, en présence du conseiller immobilier. Si vous êtes d’accord avec les termes du contrat pour acheter sur plan, vous versez le jour même le premier versement. Les paiements sont des appels de fonds échelonnés, le pourcentage de ce que vous versez dépend des étapes de la construction - très souvent 5% au début et 5% versés à la livraison du bien achevé.
Le principe et les avantages de la VEFA
Des frais de notaire réduits
Acheter sur plan assure des économies puisque les frais de notaire sont moins importants, entre 2 et 4%, contre les 7 à 8% lors de l’achat d’un bien classique.
La garantie de parfait achèvement
La garantie d’achèvement est encadrée par l‘article 1792-6 alinéa 2 du Code Civil. Elle vous protège pendant 1 an des défauts de conformité de votre logement VEFA (vice caché, etc.).
La garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale
La garantie biennale ou dite garantie de bon fonctionnement vous protège pendant 2 ans de tout dysfonctionnement. Elle demande à l’entreprise responsable de prendre à sa charge la réparation et le changement des équipements défectueux.
La garantie décennale vous couvre pendant 10 ans si le bâtiment a subi des dommages qui compromettent sa solidité, ou qui le rend inhabitable / impropre à l’usage. Cette garantie est combinée à l’assurance obligatoire de dommage-ouvrage (DO), prise par le constructeur au nom du propriétaire. Vous accélérez ainsi le processus des réparations, sans attente d’une décision de la justice.
Les aides financières (PTZ+)
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) permet aux primo-accédants de financer une partie de l’achat de leur résidence principale sans payer d’intérêts. Depuis 2025, il est ouvert à toutes les zones du territoire (A bis, A, B1, B2, C) ainsi qu’aux maisons individuelles neuves. En 2026, il peut financer jusqu’à 50 % du prix d’achat pour un logement collectif en zone A bis, avec des quotités variables selon la zone et le type de bien.
Les avantages fiscaux (dispositif Jeanbrun)
Si vous êtes décidé à acheter sur plan, sachez que vous bénéficiez de multiples avantages fiscaux :
- Une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans dès achèvement des travaux.- Le dispositif Jeanbrun, qui a remplacé la loi Pinel depuis la loi de finances 2026, permet un amortissement annuel du prix d’achat pouvant aller jusqu’à 5,5 %, en contrepartie d’une location nue à loyer encadré pendant 9 ans minimum, sans zonage restrictif.- Une TVA réduite à 5,5 % selon votre zone d’habitation, au lieu de 20 % si vous achetez dans une zone prioritaire ou une zone ANRU.
Les points d'attention lors d'un achat en VEFA
Choisissez avec soin votre programme immobilier en VEFA
Lors de l’achat de votre bien immobilier neuf, en plus de faire le bilan sur ce que vous désirez, n’hésitez pas à vous renseigner sur le quartier et les avantages financiers que vous pourriez tirer d’acheter sur plan. Fixez-vous un délai d’emménagement, vérifiez que l’achat sur plan remplit vos besoins au niveau du nombre d’occupants et qu’il respecte votre budget, bien évidemment.
Préparez votre rencontre avec un expert immobilier
Lors de votre achat, vérifiez toujours l’éligibilité de votre conseiller immobilier. En plus de son expérience, vous pouvez réaliser quelques visites d’anciens biens neufs qu’il a vendus et questionner rapidement les propriétaires actuels, afin d’évaluer leur satisfaction. Pour acheter sur plan, il est conseillé de préférer un conseiller certifié, afin que le VEFA soit conforme aux garanties en cours.
Analysez soigneusement les plans des projets immobiliers
Concernant les plans de projets immobiliers, n’hésitez pas à contacter un expert à ce sujet ou renseignez-vous pour comprendre et analyser les plans par vous-même. Il est essentiel que vous ayez une parfaite connaissance matérielle et technique du bien que vous acquériez.
Vérifiez la qualité des chantiers en cours
Afin que le versement du bien se réalise dans des bonnes conditions, la loi oblige le conseiller à réaliser des visites de pré-livraison, dites de cloison. Ne vous laissez pas happer par ses bavardages et observez attentivement l’avancement des travaux. N’hésitez pas à questionner et à remettre en question ce que vous observez : peintures, prises électriques, sorties d’eau, etc.
Soyez très attentif lors de la visite de livraison de votre bien
Dernière étape et pas des moindres : la vérification de votre VEFA, avant l’ultime versement des 5% du bien. Lors de votre visite, allez dans les moindres recoins et emmenez de préférence un mètre avec vous pour tout vérifier. Ne libérez le conseiller qu’une fois que vous êtes certain que la livraison du logement est conforme au contrat signé.
Comment acheter sur plan sans risque ?
Acheter sur plan sans risque demande un investissement de votre part. Vous devez étoffer vos connaissances immobilières pour ne pas vous faire piéger. Soyez pointilleux et présent à toutes les étapes de la construction et n’hésitez pas à remettre en question le travail réalisé ou à éclairer les sujets les plus complexes auprès de votre conseiller. N’oubliez pas d’être réactif dès que vous réceptionnez votre bien, dans l’optique d’obtenir des réductions fiscales intéressantes grâce au dispositif Jeanbrun ou le PTZ+.
Pour affiner votre projet, retrouvez tous nos conseils en investissement immobilier ainsi que notre guide des lois et de la fiscalité de l’immobilier neuf.
