PTZ, prêt Action Logement à 1 % et frais de notaire réduits : ce que cela change concrètement pour votre financement.
En bref
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Quand les taux de crédit montent, la mensualité grimpe plus vite que votre budget. Selon le baromètre Pretto, les taux sur 25 ans sont passés d’environ 3,24 % au premier trimestre à 3,75 % en octobre, et la barre des 4 % se rapproche. Pour 250 000 € empruntés, la seule hausse d’octobre ajoute environ 16 € par mois.
Dans le neuf, trois leviers permettent de limiter l’effet de cette hausse : le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt Action Logement à 1 % (l’ancien « 1 % patronal ») et des frais de notaire réduits. Cet article les explique simplement, puis les chiffre sur trois programmes Vianova en vente.
Pourquoi la hausse des taux change la donne
Un taux plus élevé fait grimper la mensualité et réduit le prix maximum que vous pouvez financer. En octobre, selon La Centrale de Financement, un ménage qui consacre 1 250 € par mois à un prêt sur 20 ans peut emprunter 3 236 € de moins qu’en septembre. L’Observatoire Crédit Logement prévoit une progression vers 4 % d’ici fin 2027.
Pour mesurer l’effet des aides, regardez le taux réel de votre financement : c’est le taux moyen de l’ensemble de vos prêts (PTZ à 0 %, Action Logement à 1 %, banque à 4 %), hors assurance. Plus la part à bas taux est grande, plus ce taux réel descend sous celui que la banque affiche.
Le PTZ : un prêt à 0 % pour acheter dans le neuf
Depuis avril 2025, le PTZ finance le neuf dans toutes les zones, en appartement comme en maison, et il est maintenu jusqu’au 31 décembre 2027. L’ancien n’y a droit qu’avec des travaux importants, et seulement en zones B2 et C. Le PTZ est réservé aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale, sous plafonds de ressources.
Le montant dépend de votre tranche de revenus. Elle se calcule ainsi : revenu fiscal de référence (année N-2) divisé par un coefficient familial (1,5 pour un couple). Plus la tranche est basse, plus l’aide est forte. Pour un appartement neuf :
| Part financée | Début du remboursement | Durée totale | Exemple : PTZ pour un T2 à 190 000 € (zone B1) | |
|---|---|---|---|---|
| Tranche 1 | 50 % du coût retenu | Après 10 ans | 25 ans | 95 000 € |
| Tranche 2 | 40 % du coût retenu | Après 8 ans | 20 ans | 76 000 € |
| Tranche 3 | 40 % du coût retenu | Après 2 ans | 15 ans | 76 000 € |
| Tranche 4 | 20 % du coût retenu | Immédiat | 10 ans | 38 000 € |
Trois règles à connaître :
- Le plafond d’opération. Le PTZ se calcule sur le plus petit de deux montants : le prix du bien, ou un plafond qui dépend de la zone et du nombre de personnes. Pour un couple, il est de 225 000 € en zones A bis et A, 202 500 € en B1, 165 000 € en B2 et 150 000 € en C.
- Le plafond lié aux autres prêts. Le PTZ ne peut pas dépasser le total de vos autres prêts : le prêt bancaire principal et les prêts complémentaires, dont le prêt Action Logement (qui reste un prêt complémentaire, pas le prêt principal).
- Le remboursement différé. Pendant le différé, vous ne remboursez que le prêt bancaire. Quand le PTZ démarre, la mensualité totale remonte, sauf si la banque « lisse » le PTZ pour garder une mensualité constante.
Pour le détail du dispositif, consultez notre guide complet du PTZ en 2026.
Le prêt Action Logement (ex-1 % patronal) : 30 000 € à 1 %
Ce prêt complémentaire est accordé aux salariés de certaines entreprises. Voici l’essentiel :
- Montant et taux : jusqu’à 30 000 €, à 1 % fixe hors assurance, sur 25 ans maximum. La mensualité est d’environ 113 € hors assurance, contre plus de 158 € pour le même montant à 4 %.
- Qui : les salariés du privé non agricole d’entreprises de 10 salariés et plus, primo-accédants (sans propriété de leur résidence principale depuis 10 ans), sous plafond de revenus.
- Où : dans le neuf (achat sur plan ou construction), pas dans l’ancien classique. Il se cumule avec le PTZ.
- À savoir : l’octroi dépend de l’enveloppe disponible et d’un éventuel accord de l’employeur. L’assurance emprunteur est obligatoire et le dossier se dépose bien avant la signature chez le notaire.
Frais de notaire : jusqu’à cinq points d’économie
Dans le neuf, les frais de notaire représentent environ 2 à 3 % du prix, car vous payez une taxe de publicité foncière réduite à la place des droits de mutation. Dans l’ancien, ils sont plutôt de 7 à 8 %, et ils ont augmenté : dans 84 départements, le droit départemental est passé de 4,5 % à 5 % pour les achats conclus entre avril 2025 et mars 2028.
Sur nos trois exemples, cinq points d’écart représentent environ 15 300 € à Clichy, 9 500 € aux Sables-d’Olonne et 8 450 € à Combourg : autant d’apport en moins à trouver.
Trois exemples concrets, de la zone A bis à la zone C
Voici trois programmes Vianova en vente, tous indiqués éligibles au PTZ :
- Zone A bis : NEXUS-CLICHY, à Clichy (92), un T2 à 305 758 €. Le prix dépasse le plafond d’un couple (225 000 €) : le PTZ est calculé sur 225 000 €.
- Zone B1 : LE SILLAGE, aux Sables-d’Olonne (85), des T2 dès 190 000 €. Le prix est sous le plafond de 202 500 € : le PTZ s’applique sur le prix entier.
- Zone C : APOLLINE, à Combourg (35), un T2 à 169 000 €. Le plafond d’un couple n’est que de 150 000 € : le PTZ est calculé sur ce montant.
Les hypothèses sont les mêmes partout : un couple primo-accédant en tranche 1 (revenus modestes), un prêt bancaire à 4 % sur 25 ans (scénario de hausse), aucun apport, et des calculs hors assurance. Chaque bien est comparé à un financement 100 % bancaire.
| Scénario | Financement | 10 premières années | Puis pendant 15 ans | Taux réel | Intérêts économisés |
|---|---|---|---|---|---|
| Exemple 1 · Zone A bis · NEXUS-CLICHY (92) · T2 à 305 758 € · couple, revenu fiscal de référence inférieur à 37 500 € environ | |||||
| 100 % banque (sans aide) | Banque 305 758 € | 1 614 € | 1 614 € | 4,0 % | – (178 400 € d’intérêts) |
| PTZ seul | PTZ 112 500 € · Banque 193 258 € | 1 020 € | 1 645 € | ≈ 2,4 % | ≈ 65 600 € |
| PTZ + Action Logement | PTZ 112 500 € · Action Logement 30 000 € · Banque 163 258 € | 975 € | 1 600 € | ≈ 2,1 % | ≈ 79 200 € |
| Exemple 2 · Zone B1 · LE SILLAGE, Les Sables-d’Olonne (85) · T2 dès 190 000 € · couple, revenu fiscal de référence inférieur à 32 250 € environ | |||||
| 100 % banque (sans aide) | Banque 190 000 € | 1 003 € | 1 003 € | 4,0 % | – (110 900 € d’intérêts) |
| PTZ seul | PTZ 95 000 € · Banque 95 000 € | 501 € | 1 029 € | ≈ 1,8 % | ≈ 55 400 € |
| PTZ + Action Logement | PTZ 95 000 € · Action Logement 30 000 € · Banque 65 000 € | 456 € | 984 € | ≈ 1,4 % | ≈ 69 000 € |
| Exemple 3 · Zone C · APOLLINE, Combourg (35) · T2 à 169 000 € · couple, revenu fiscal de référence inférieur à 22 500 € environ | |||||
| 100 % banque (sans aide) | Banque 169 000 € | 892 € | 892 € | 4,0 % | – (98 600 € d’intérêts) |
| PTZ seul | PTZ 75 000 € · Banque 94 000 € | 496 € | 913 € | ≈ 2,0 % | ≈ 43 800 € |
| PTZ + Action Logement | PTZ 75 000 € · Action Logement 30 000 € · Banque 64 000 € | 451 € | 868 € | ≈ 1,6 % | ≈ 57 400 € |
Exemples illustratifs et non contractuels. Taux réel hors assurance, arrondi. Le PTZ est plafonné au total des autres prêts (banque et Action Logement) et remboursé selon son échéancier réel (tranche 1 : différé de 10 ans, puis 15 ans).
Ce qu’il faut en retenir :
- Le taux réel passe de 4 % à 2 % environ, voire moins. Avec le PTZ seul, il est de 2,4 % à Clichy, 1,8 % aux Sables-d’Olonne et 2,0 % à Combourg. Avec Action Logement en plus, il descend à 2,1 %, 1,4 % et 1,6 %.
- L’économie sur les intérêts est importante : de 44 000 € à 79 000 € selon l’exemple.
- Les premières années sont plus légères, la suite l’est moins. Aux Sables-d’Olonne, la mensualité est de 501 € pendant dix ans, au lieu de 1 003 € sans aide. Ensuite, le PTZ se rembourse et la mensualité remonte à 1 029 €, un peu au-dessus du prêt sans aide. C’est pourquoi il faut aussi demander une simulation avec PTZ lissé.
- Action Logement améliore le résultat dans les trois cas. Il s’ajoute au PTZ sans le réduire, car il compte dans le calcul du plafond du PTZ.
Et si vos revenus sont plus élevés ? L’aide reste réelle, mais elle diminue. Aux Sables-d’Olonne, un couple en tranche 2 obtient 76 000 € de PTZ (taux réel d’environ 2,4 %, soit 44 300 € d’intérêts économisés), en tranche 3 le même montant (2,8 %), et en tranche 4 un PTZ de 38 000 € (3,6 %, soit 22 200 € économisés).
Neuf ou ancien : le comparatif des aides
| Critère | Achat dans le neuf | Achat dans l’ancien |
|---|---|---|
| Prêt à taux zéro (PTZ) | Éligible dans toutes les zones, en collectif comme en maison individuelle | Uniquement avec travaux importants, en zones B2 et C |
| Prêt Action Logement à 1 % | Éligible sous conditions (VEFA, construction) | Non, hors vente HLM |
| Frais de notaire | Environ 2 à 3 % du prix | Environ 7 à 8 % du prix |
| Performance énergétique | Logement conforme à la RE2020 | Très variable selon le diagnostic (DPE) |
| Garanties | Garanties légales de construction (parfait achèvement, biennale, décennale) | Selon l’âge du bien et les travaux réalisés |
À budget identique, c’est le neuf qui permet de mobiliser le plus de financements à taux réduit. L’ancien reste pertinent selon l’emplacement et le prix au mètre carré, mais il doit compenser l’absence de ces aides par un prix négocié ou un apport plus élevé. D’autres dispositifs existent selon votre profil, comme la TVA à taux réduit dans le neuf ; notre panorama des aides du primo-accédant les détaille.
Cinq erreurs à éviter
- Confondre prix et base du PTZ. À Clichy, le PTZ se calcule sur 225 000 € et non sur 305 758 €.
- Oublier la limite des autres prêts. Si vous empruntez peu au total (gros apport, par exemple), le PTZ baisse d’autant : il ne peut pas dépasser le total de vos autres prêts.
- Juger sur la mensualité de départ. Elle remonte quand le PTZ commence à se rembourser. Demandez une simulation avec et sans lissage.
- Deviner sa tranche. Elle dépend de votre revenu fiscal de référence N-2 et de la composition du foyer : une erreur change tout le plan de financement.
- Négliger les délais et les à-côtés. Le dossier Action Logement se dépose bien avant la signature, et les montants ci-dessus sont hors assurance emprunteur, frais de dossier et de garantie.
Conclusion : faites vérifier vos droits avant de choisir votre programme
Quand les taux montent, le neuf offre un avantage concret : PTZ, prêt Action Logement et frais de notaire réduits font baisser le taux réel de votre financement. L’effet dépend de votre tranche, de votre zone et de votre employeur, d’où l’intérêt de le chiffrer avant de vous engager. Pour préparer votre apport, consultez aussi nos sources d’apport pour un locataire et les leviers qui font accepter un dossier.
Deux services gratuits avant de choisir votre programme 1. Étude d’éligibilité au PTZ, gratuite. Nous déterminons votre tranche, votre plafond d’opération et le montant de PTZ auquel vous pouvez prétendre pour le programme qui vous intéresse. 2. Vérification de vos droits au prêt Action Logement (ex-1 % patronal). Nous contrôlons les conditions liées à votre employeur et à votre situation, puis nous vous indiquons comment déposer le dossier dans les délais. Contact : 01 81 80 39 10 · contact@vianova-groupe.fr. Simulation gratuite en direct au téléphone, avec PTZ lissé. |
Vianova vous accompagne dans votre projet de financement, travaille en direct avec des banques sélectionnées et ne prélève aucun frais de courtage. Vianova n’est pas un établissement de crédit : l’octroi des prêts reste soumis à l’accord des établissements prêteurs et à votre éligibilité.
Pour aller plus loin : la carte des programmes neufs, les programmes des Hauts-de-Seine, ainsi que nos rubriques conseil investissement immobilier et lois et fiscalité.